购房对于大多数中国家庭来说都是人生中最重大的经济决策，一套房子往往承载着几代人的积蓄和希望。近期，关于"住宅产权到期后房屋将收归国有"的言论在社交媒体上引发了广泛讨论和恐慌，许多业主开始担忧自己辛苦买来的房子是否真的只有70年的使用权，到期后会不会真的"人财两空"。
根据最新数据，截至2025年初，我国城镇居民自有住房率已达89.3%，住房市场总规模接近400万亿元，相当于国民生产总值的3.5倍。这个庞大的市场中，绝大多数住宅都是建立在70年产权的土地上。中国人民银行的调查显示，有76.4%的家庭资产集中在房产上，房产价值在家庭总资产中的占比远高于发达国家40%-50%的水平。在这样的背景下，产权到期后的处理方式自然牵动着亿万家庭的神经。
土地使用权到期是中国特色土地制度的必然结果。按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，我国实行土地公有制，城市的土地属于国家所有。1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》确立了土地使用权出让制度，规定住宅用地使用权的最高年限为70年，工业用地为50年，商业用地为40年。这意味着，我们购买的住房只有使用权，而没有土地所有权。
北京大学法学院房地产法研究中心主任姜恩柱教授解释："土地使用权到期问题是我国房地产法律体系中最具中国特色的问题之一，也是最容易被误解的部分。从法理上讲，土地使用权到期后确实应该回归国家，但这并不等同于房屋所有权的丧失。"
对于这个问题，2007年颁布的《物权法》第一百四十九条已经做出了原则性规定："住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。"这一规定给了人们一定的安全感，但由于没有明确续期的条件和费用，仍留下了巨大的政策空间。
2024年底，住建部和自然资源部联合发布的《城镇住宅建设用地使用权期满续期办法》（下文简称《办法》）给这个问题提供了相对明确的答案。《办法》明确规定，住宅建设用地使用权期满后，业主只需缴纳少量续期费用，即可获得新的土地使用权证，期限为20年。续期费用按照该地块基准地价的1%-3%收取，远低于公众之前担心的"二次购地"水平。
关于"房产证"变成"房屋所有权证"，并不意味着权利的弱化。2015年国务院发布的《不动产登记暂行条例》将原来分散的土地、房屋等不动产登记职责整合到一起，由此前的"房产证"和"土地使用证"合二为一，变成了"不动产权证书"。这一改变纯粹是行政管理层面的优化，并不涉及公民权利的实质变化。相反，由于登记信息更加集中、透明，实际上加强了产权保护。
上海交通大学房地产研究所张建平教授指出："从国际惯例看，绝大多数国家都不存在'永久产权'的概念。即使在实行私有制的西方国家，房屋所有权也受到诸多限制，如征税、规划、征收等。我国的土地制度虽然有其特殊性，但在保障居民居住权方面的政策导向是一致的。"
深入分析《办法》，我们可以发现几个关键点：
第一，续期费用远低于市场预期。以北京为例，假设一套100平方米的住宅，地处单价约3万元/平方米的区域，按照基准地价1%计算，续期费用约为3万元，平均到20年，每年仅需1500元，相当于一个普通家庭一个月的物业费。
第二，《办法》明确了差异化的续期政策。对于保障性住房、拆迁安置住房等民生类住房，免收续期费用；对于普通商品住宅，采用低费率；只有对高档住宅和别墅才实行较高费率。这体现了"保民生、促公平"的政策取向。
第三，《办法》确立了"先续后缴"的原则。即使业主暂时无力缴纳续期费用，也可以先办理续期手续，在规定期限内补缴费用，不影响正常的房屋交易和权益保障。
第四，《办法》强调续期是业主的权利而非义务。如果业主主动放弃续期，政府将按照房屋剩余价值进行补偿，确保业主的财产权益不受损失。
住建部政策研究中心的数据显示，预计到2030年，我国将有约2%的住宅面临土地使用权到期问题，主要集中在深圳、上海等早期开发的城市。《办法》的出台，为这些即将面临续期的房屋提供了明确的政策保障。
深圳作为改革开放前沿，是最早进行土地出让的城市之一。2021年，深圳宝安区的"海滨新村"成为全国首个大规模面临土地使用权到期的小区。当时，在没有明确政策的情况下，当地政府采取了自动续期40年且免收土地出让金的做法，给全国提供了有益的试点经验。
房屋产权和土地使用权是两个不同的概念。即使土地使用权到期，房屋本身的所有权依然归业主所有。《民法典》第二百七十四条明确规定："建筑物所有权人对建筑物的基础、承重结构、外墙等基本结构部分和共有部分行使权利时，不得危及建筑物的安全。"这一规定确认了建筑物所有权的独立性。
中国人民大学法学院李曙光教授解释："我国的不动产权利体系采取的是'地随房走'的原则，而非西方一些国家的'房随地走'。这意味着只要房屋存在，土地使用权就应当保障，以维护房屋所有权的完整性。"
从国际经验看，土地制度与一国的政治制度、历史传统密切相关，没有绝对的优劣之分。新加坡实行的是类似中国的土地国有制，住宅用地使用权一般为99年；英国虽然名义上实行私有制，但王室和贵族拥有大量土地，普通居民购买的住宅多为租赁产权（leasehold），期限通常为99年或125年；香港特区的土地也大多为政府所有，以租赁方式出让。
产权到期后房屋会不会被收回？答案是否定的。《办法》第十七条明确规定："住宅建设用地使用权期满，未申请续期的，土地使用权人可以继续使用土地，但不得转让、赠与、抵押土地使用权及房屋所有权。"换言之，即使不申请续期，业主仍然可以继续居住，只是房屋的市场流通性受到限制。
北京市房地产法学会副会长赵秀池表示："《办法》的出台，彻底打消了公众对'70年后房子收归国有'的疑虑。实际上，从政府治理和社会稳定的角度考虑，这种情况几乎不可能发生。续期制度的设计初衷，主要是为了体现土地公有制的原则，并通过适当收费实现土地增值收益的部分回收。"
这一政策取向在2024年10月召开的中央经济工作会议上得到了进一步确认。会议强调，要"健全房地产长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保障刚性住房需求，满足改善性住房需求，有效防范化解房地产市场风险。"这表明，保障居民的居住权始终是房地产政策的核心目标。
对比国内外的土地制度，我国的制度设计有其独特优势。与西方私有制国家相比，我国的土地公有制使政府拥有更强的宏观调控能力，能够通过土地供应和规划引导城市发展。同时，通过土地出让金，政府获得了大量财政收入，支持了城市基础设施建设。
住房和城乡建设部的统计数据显示，2015-2024年的十年间，全国土地出让收入累计超过40万亿元，占同期地方财政收入的30%以上。这些资金主要用于城市道路、管网、公园等公共设施建设，极大改善了城市居民的生活环境。
土地财政也带来了地方政府对土地出让收入的依赖，加剧了房价上涨压力。近年来，中央多次强调要降低地方政府对土地财政的依赖，推动财税体制改革。2024年，全国土地出让金收入同比下降15.3%，表明这一改革已取得初步成效。
对普通民众而言，《办法》的出台意味着什么？
第一，房屋产权的稳定性得到了保障。续期费用的合理设定，消除了"二次买房"的担忧，保障了居民的财产权益。以上海为例，即使是位于中心城区的高档住宅，20年续期费用也不会超过房价的5%，对大多数家庭而言是可以承受的。
第二，房地产市场有望更加理性健康。随着产权到期问题的澄清，投资者对长期持有房产的顾虑减少，有利于抑制短期投机行为，促进房地产市场回归居住属性。房地产研究机构克而瑞的报告显示，2024年第四季度，一线城市二手房成交量环比增长12.3%，部分归因于产权政策的明朗。
第三，这有利于推动城市更新和老旧小区改造。通过续期政策的配套设计，可以鼓励老旧小区业主参与改造，提升居住品质。国家发改委数据显示，"十四五"期间，全国计划改造城镇老旧小区21.9万个，涉及居民3900万户，《办法》的实施将加速这一进程。
房地产咨询机构第一太平戴维斯中国区研究部主任李想认为："《办法》的最大价值在于消除了市场的不确定性，为房地产市场长期健康发展奠定了制度基础。从长远看，这将推动房地产市场从'涨价预期'向'品质竞争'转变，有利于行业升级和居住条件改善。"
房产证并没有"名存实亡"，而是以更规范的形式存在。"不动产权证书"作为房屋所有权和土地使用权的法律凭证，具有更高的权威性和完整性。中国社会科学院法学研究所黄薇研究员指出："从法律保障的角度看，现行的不动产登记制度比过去的分散登记制度更加完善，产权保护的力度实际上是加强了，而非削弱。"
对于广大业主，需要注意几点：
2025年开始，各地将陆续启动续期申请工作。对于土地使用权即将到期的小区，业主可以提前向当地不动产登记机构咨询续期流程和费用标准。按照《办法》规定，业主应在土地使用权到期前一年申请续期，但即使错过这一时间，也可以补办手续。
在购买二手房时，应注意查验不动产权证上的土地使用权期限。虽然续期政策已经明确，但土地使用权剩余年限仍是影响房屋价值的因素之一。特别是对于上世纪90年代初期建造的房屋，土地使用权可能在未来10-15年内到期，需要考虑续期因素。
对于拥有多处住房的家庭，由于高档住宅和别墅的续期费用较高，在资产配置上可能需要适当调整。从长期投资回报率考虑，普通住宅的性价比可能更高。
从城市规划角度看，《办法》还赋予了政府在特殊情况下收回土地的权力。如果因公共利益需要，政府可以在土地使用权到期后不批准续期，但必须按照市场价格对房屋和土地使用权进行补偿。这一规定既保障了公共利益，也尊重了个人产权。
中国社会科学院城市发展与环境研究所刘志林研究员表示："从国际经验看，城市更新往往面临土地权属复杂的障碍。我国的土地制度设计，为未来的城市有机更新预留了政策空间，有利于城市的可持续发展。"
产权到期这一看似遥远的问题，实际上关系到每一个购房者的切身利益。随着《办法》的出台和实施，这一问题的不确定性大大降低，房地产市场有望进入更加理性、健康的发展阶段。对于普通民众而言，理性看待房产投资，将房子视为居住工具而非投机品，才是顺应政策导向的明智选择。
房子，终究是用来住的。有了政策保障，我们可以更加安心地享受我们的家园，而不必为70年后的事情过度担忧。毕竟，70年的时间跨度意味着几代人的更替，远比一套房子的价值更为重要。
你对于住宅土地使用权续期的新政有什么看法？是否仍有担忧？欢迎在评论区分享你的观点和疑问。你认为这项政策会对房地产市场产生什么影响？对你的购房决策有何改变？
根据最新数据，截至2025年初，我国城镇居民自有住房率已达89.3%，住房市场总规模接近400万亿元，相当于国民生产总值的3.5倍。这个庞大的市场中，绝大多数住宅都是建立在70年产权的土地上。中国人民银行的调查显示，有76.4%的家庭资产集中在房产上，房产价值在家庭总资产中的占比远高于发达国家40%-50%的水平。在这样的背景下，产权到期后的处理方式自然牵动着亿万家庭的神经。
土地使用权到期是中国特色土地制度的必然结果。按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，我国实行土地公有制，城市的土地属于国家所有。1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》确立了土地使用权出让制度，规定住宅用地使用权的最高年限为70年，工业用地为50年，商业用地为40年。这意味着，我们购买的住房只有使用权，而没有土地所有权。
北京大学法学院房地产法研究中心主任姜恩柱教授解释："土地使用权到期问题是我国房地产法律体系中最具中国特色的问题之一，也是最容易被误解的部分。从法理上讲，土地使用权到期后确实应该回归国家，但这并不等同于房屋所有权的丧失。"
对于这个问题，2007年颁布的《物权法》第一百四十九条已经做出了原则性规定："住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。"这一规定给了人们一定的安全感，但由于没有明确续期的条件和费用，仍留下了巨大的政策空间。
2024年底，住建部和自然资源部联合发布的《城镇住宅建设用地使用权期满续期办法》（下文简称《办法》）给这个问题提供了相对明确的答案。《办法》明确规定，住宅建设用地使用权期满后，业主只需缴纳少量续期费用，即可获得新的土地使用权证，期限为20年。续期费用按照该地块基准地价的1%-3%收取，远低于公众之前担心的"二次购地"水平。
关于"房产证"变成"房屋所有权证"，并不意味着权利的弱化。2015年国务院发布的《不动产登记暂行条例》将原来分散的土地、房屋等不动产登记职责整合到一起，由此前的"房产证"和"土地使用证"合二为一，变成了"不动产权证书"。这一改变纯粹是行政管理层面的优化，并不涉及公民权利的实质变化。相反，由于登记信息更加集中、透明，实际上加强了产权保护。
上海交通大学房地产研究所张建平教授指出："从国际惯例看，绝大多数国家都不存在'永久产权'的概念。即使在实行私有制的西方国家，房屋所有权也受到诸多限制，如征税、规划、征收等。我国的土地制度虽然有其特殊性，但在保障居民居住权方面的政策导向是一致的。"
深入分析《办法》，我们可以发现几个关键点：
第一，续期费用远低于市场预期。以北京为例，假设一套100平方米的住宅，地处单价约3万元/平方米的区域，按照基准地价1%计算，续期费用约为3万元，平均到20年，每年仅需1500元，相当于一个普通家庭一个月的物业费。
第二，《办法》明确了差异化的续期政策。对于保障性住房、拆迁安置住房等民生类住房，免收续期费用；对于普通商品住宅，采用低费率；只有对高档住宅和别墅才实行较高费率。这体现了"保民生、促公平"的政策取向。
第三，《办法》确立了"先续后缴"的原则。即使业主暂时无力缴纳续期费用，也可以先办理续期手续，在规定期限内补缴费用，不影响正常的房屋交易和权益保障。
第四，《办法》强调续期是业主的权利而非义务。如果业主主动放弃续期，政府将按照房屋剩余价值进行补偿，确保业主的财产权益不受损失。
住建部政策研究中心的数据显示，预计到2030年，我国将有约2%的住宅面临土地使用权到期问题，主要集中在深圳、上海等早期开发的城市。《办法》的出台，为这些即将面临续期的房屋提供了明确的政策保障。
深圳作为改革开放前沿，是最早进行土地出让的城市之一。2021年，深圳宝安区的"海滨新村"成为全国首个大规模面临土地使用权到期的小区。当时，在没有明确政策的情况下，当地政府采取了自动续期40年且免收土地出让金的做法，给全国提供了有益的试点经验。
房屋产权和土地使用权是两个不同的概念。即使土地使用权到期，房屋本身的所有权依然归业主所有。《民法典》第二百七十四条明确规定："建筑物所有权人对建筑物的基础、承重结构、外墙等基本结构部分和共有部分行使权利时，不得危及建筑物的安全。"这一规定确认了建筑物所有权的独立性。
中国人民大学法学院李曙光教授解释："我国的不动产权利体系采取的是'地随房走'的原则，而非西方一些国家的'房随地走'。这意味着只要房屋存在，土地使用权就应当保障，以维护房屋所有权的完整性。"
从国际经验看，土地制度与一国的政治制度、历史传统密切相关，没有绝对的优劣之分。新加坡实行的是类似中国的土地国有制，住宅用地使用权一般为99年；英国虽然名义上实行私有制，但王室和贵族拥有大量土地，普通居民购买的住宅多为租赁产权（leasehold），期限通常为99年或125年；香港特区的土地也大多为政府所有，以租赁方式出让。
产权到期后房屋会不会被收回？答案是否定的。《办法》第十七条明确规定："住宅建设用地使用权期满，未申请续期的，土地使用权人可以继续使用土地，但不得转让、赠与、抵押土地使用权及房屋所有权。"换言之，即使不申请续期，业主仍然可以继续居住，只是房屋的市场流通性受到限制。
北京市房地产法学会副会长赵秀池表示："《办法》的出台，彻底打消了公众对'70年后房子收归国有'的疑虑。实际上，从政府治理和社会稳定的角度考虑，这种情况几乎不可能发生。续期制度的设计初衷，主要是为了体现土地公有制的原则，并通过适当收费实现土地增值收益的部分回收。"
这一政策取向在2024年10月召开的中央经济工作会议上得到了进一步确认。会议强调，要"健全房地产长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保障刚性住房需求，满足改善性住房需求，有效防范化解房地产市场风险。"这表明，保障居民的居住权始终是房地产政策的核心目标。
对比国内外的土地制度，我国的制度设计有其独特优势。与西方私有制国家相比，我国的土地公有制使政府拥有更强的宏观调控能力，能够通过土地供应和规划引导城市发展。同时，通过土地出让金，政府获得了大量财政收入，支持了城市基础设施建设。
住房和城乡建设部的统计数据显示，2015-2024年的十年间，全国土地出让收入累计超过40万亿元，占同期地方财政收入的30%以上。这些资金主要用于城市道路、管网、公园等公共设施建设，极大改善了城市居民的生活环境。
土地财政也带来了地方政府对土地出让收入的依赖，加剧了房价上涨压力。近年来，中央多次强调要降低地方政府对土地财政的依赖，推动财税体制改革。2024年，全国土地出让金收入同比下降15.3%，表明这一改革已取得初步成效。
对普通民众而言，《办法》的出台意味着什么？
第一，房屋产权的稳定性得到了保障。续期费用的合理设定，消除了"二次买房"的担忧，保障了居民的财产权益。以上海为例，即使是位于中心城区的高档住宅，20年续期费用也不会超过房价的5%，对大多数家庭而言是可以承受的。
第二，房地产市场有望更加理性健康。随着产权到期问题的澄清，投资者对长期持有房产的顾虑减少，有利于抑制短期投机行为，促进房地产市场回归居住属性。房地产研究机构克而瑞的报告显示，2024年第四季度，一线城市二手房成交量环比增长12.3%，部分归因于产权政策的明朗。
第三，这有利于推动城市更新和老旧小区改造。通过续期政策的配套设计，可以鼓励老旧小区业主参与改造，提升居住品质。国家发改委数据显示，"十四五"期间，全国计划改造城镇老旧小区21.9万个，涉及居民3900万户，《办法》的实施将加速这一进程。
房地产咨询机构第一太平戴维斯中国区研究部主任李想认为："《办法》的最大价值在于消除了市场的不确定性，为房地产市场长期健康发展奠定了制度基础。从长远看，这将推动房地产市场从'涨价预期'向'品质竞争'转变，有利于行业升级和居住条件改善。"
房产证并没有"名存实亡"，而是以更规范的形式存在。"不动产权证书"作为房屋所有权和土地使用权的法律凭证，具有更高的权威性和完整性。中国社会科学院法学研究所黄薇研究员指出："从法律保障的角度看，现行的不动产登记制度比过去的分散登记制度更加完善，产权保护的力度实际上是加强了，而非削弱。"
对于广大业主，需要注意几点：
2025年开始，各地将陆续启动续期申请工作。对于土地使用权即将到期的小区，业主可以提前向当地不动产登记机构咨询续期流程和费用标准。按照《办法》规定，业主应在土地使用权到期前一年申请续期，但即使错过这一时间，也可以补办手续。
在购买二手房时，应注意查验不动产权证上的土地使用权期限。虽然续期政策已经明确，但土地使用权剩余年限仍是影响房屋价值的因素之一。特别是对于上世纪90年代初期建造的房屋，土地使用权可能在未来10-15年内到期，需要考虑续期因素。
对于拥有多处住房的家庭，由于高档住宅和别墅的续期费用较高，在资产配置上可能需要适当调整。从长期投资回报率考虑，普通住宅的性价比可能更高。
从城市规划角度看，《办法》还赋予了政府在特殊情况下收回土地的权力。如果因公共利益需要，政府可以在土地使用权到期后不批准续期，但必须按照市场价格对房屋和土地使用权进行补偿。这一规定既保障了公共利益，也尊重了个人产权。
中国社会科学院城市发展与环境研究所刘志林研究员表示："从国际经验看，城市更新往往面临土地权属复杂的障碍。我国的土地制度设计，为未来的城市有机更新预留了政策空间，有利于城市的可持续发展。"
产权到期这一看似遥远的问题，实际上关系到每一个购房者的切身利益。随着《办法》的出台和实施，这一问题的不确定性大大降低，房地产市场有望进入更加理性、健康的发展阶段。对于普通民众而言，理性看待房产投资，将房子视为居住工具而非投机品，才是顺应政策导向的明智选择。
房子，终究是用来住的。有了政策保障，我们可以更加安心地享受我们的家园，而不必为70年后的事情过度担忧。毕竟，70年的时间跨度意味着几代人的更替，远比一套房子的价值更为重要。
你对于住宅土地使用权续期的新政有什么看法？是否仍有担忧？欢迎在评论区分享你的观点和疑问。你认为这项政策会对房地产市场产生什么影响？对你的购房决策有何改变？
