影响地租制度变化的条件有多种，本文从人口和生态两方面分析了历史上特别是清末、民国时期封建地租类型和分布特点。从历史上看，随着人口压力的增长，分租制逐渐过渡到定额制，在晚期人口压力过度的条件下，出现了押租、预租等较为残酷的剥削类型。本文还指出，永佃制的产生和发展也与生态变迁、特别是土壤生态条件的变化有一定的联系。
一、长期的历史过程
（一）明以前
从历史上看，租佃制度是“井田制”崩溃以后的产物。到汉中期，黄河中下游地区人口压力增大，大量地出现了那种“或耕豪民之田，见税什五”的分租制度。魏晋南北朝时期人口下降，分租制不但盛行，还被国家以法律的形式做了规定。尽管定租制屡有出现，但分租制仍占主导地位。一直到唐朝，法律上仍明定分租制为官、私田中的地租形式。汉唐时期中国的峰值人口数在6000万左右，与后期相比，人地关系并不紧张。特别是在中国的南方，大批高生产力的农业区尚待开发。如果政府或地主采取较高的剥削率或较严酷的剥削制度的话，人口会大量逃亡，生产也得不到发展。
到宋代，特别是南宋时期，长江中下游地区的定额租制开始增长。其原因有三。一是人口压力的增长。由于南方地区的开发，全国人口的峰值水平已达到1亿左右。长江中下游地区经过六朝、唐代的开发，已经成为人口密度最高的地区。丘陵地区出现了梯田的扩展（注：韩茂莉：《宋代东南丘陵地区的农业开发》，《农业考古》1993年第2期。），说明人口压力已推动农业向次等地扩展。关于人口压力对租制的影响，赵冈先生曾从经济理论上予以解释。分成租制下地主要付出一定的监督成本，这包括监分、监收等，当人口压力增长时，土地稀缺，地主可以在不付出这种监督成本的同时获得同原来一样，甚至是更多的收入（注：kang Chao:Man and land in Chinese History:An Economic 网页链接 university 网页链接 California.1986.P10-11.）。二是移民的影响。分租制往往与地主同佃农之间复杂的人身依附关系和家族关系相联系，几次人口迁移浪潮使江南一带的北方移民大增，他们与当地人没有原来北方同村人之间那种紧密的社会关系，定额租也比较容易实施，特别是在南方地区，发达的市场经济也推动地租向人身依附程度较低的定额租制发展。第三，江南地区的农业生态系统经过唐末五代塘埔圩田系统的完善已相当稳定，抵御一般自然灾害的能力增强，租额容易固定到一定的数量上。
绍兴六年(1136)十月，大司农卿樊宾请“沿江闲田不成片者，比民间例，止立租课，上等立租二斗，次减二升，又次斗有半，召人承佃，免一年租，从之”（注：《建炎以来朝野系年要录》卷106。）。“比民间例”说的是官田地租制度参照民间地租制度，说明宋代江南已流行定额租制。绍兴年间江南东路的人口密度已达到将近70人／平方公里，是唐天宝年间的4-5倍（注：葛剑雄：《中国人口发展史》，福建人民出版社，1991年版。），人口压力对租制的转变明显起着推动作用。
收租的数额和种类也随着人口压力增长而增加。太湖地区“绍兴初，麦一斛至万二千钱，农获其利，倍于种稻。而佃户输租，只有秋课。而种麦之利，独归客户。于是竟种春稼，极目不减淮北”（注：庄口绰：《鸡肋编》卷上。）。如果水稻纳租额占50%的话，由于种麦之利倍于种稻，地租的剥削率只有25%左右。但到一个世纪之后，随着人口的增加，每季作物都要收租。《景定建康志》记载一个农庄的地租情况：
“本庄田地，……各系租户自出耕具种粮，田地立为上、中、下三等收租；田上等每亩夏纳小麦五斗四升，秋纳米七斗二升；地上等夏纳小麦五斗四升，秋纳豆五斗四升。田中等每亩夏纳小麦三斗七合，秋纳米五斗四升；地中等每亩夏纳小麦二斗七升，秋纳豆二斗七升。田下等每亩夏纳小麦二斗三升四合，秋纳米二斗七升；地下等每亩夏纳小麦二斗六升六合，秋纳豆二斗一升六合”（注：《景定建康志》卷23《慈幼庄》。）。
地主不但收水田的麦稻二租，也收旱田的麦豆二租，上、中、下三等田都要收纳。复种制的推广是宋代江南地区在技术方面的进步，但人口压力下的地租变迁很快使地主分享了技术进步所带来的产量增长。