高格：金融街近期空置率升高 但仍将保持市场主导地位
作为“一行两会”等金融管理部门、全国性金融行业协会、金融基础设施和重要金融机构总部所在地，金融街一直是北京办公楼市场平均租金的上限，也是该市较稳定的子市场。然而，近年来，主要租户从金融街迁出，导致该地区空置面积急剧增加，给相关项目业主带来了巨大压力。
租户搬迁现象频发，源于内部整合或降本增效需求
自2020年以来，金融街市场近30家金融企业选择减少原办公面积或退租搬迁。该地区的部分甲乙级项目受到不同程度的影响，总面积超过11万平方米，空置率显著提高。
一方面，一些租户的搬迁来自于他们作为大型国内金融企业的整合需求。疫情下，投资者更加注重资产的稳定性，增强了对全国知名券商的信任度，导致市场业务份额聚集在龙头券商，部分知名券商业务扩张导致办公面积整合和租赁扩张需求。这类大型国内金融企业搬迁的目的地主要是丽泽和奥林匹克地区，因为这些地区建筑质量好，周边环境好，附近国有企业多，对这类金融租户很有吸引力，尤其是有国有央企背景的企业。
其他租户的搬迁来自于其降低成本和提效率的计划，主要体现在国内证券和基金公司业务部门的减租和退租上。由于大量原本需要线下运营的证券公司业务在线转型，线下业务部门的场景需求明显减弱，休息大厅等功能区不再是必要的。在此类办公空间降级过程中，企业正在大幅减少面积，甚至整体搬迁。但与此同时，一些租户仍在金融街保留一定面积，以确保其在金融街代表处的正常运营。
这类中小企业在搬迁选址时，更喜欢金融街市场辐射范围内的相邻区域，如阜成门区。附近的非甲级市场仍然接近地理位置“一行两会”但租金水平仅为金融街平均租金的三分之一，对租赁预算有限的中小企业具有成本效益。
与其他办公楼市场相比，金融街呈现出差异化的市场规律
在这一轮金融街租户搬迁中，金融街与北京其他办公楼市场呈现出完全不同的市场规律。当整体市场受到影响时，城市其他办公楼市场 往往选择灵活调整租金，以吸引有限的租户需求，而金融街作为城市租金昂贵的子市场，可以坚持高平均租金，站在市场上。然而，当其他子市场通过适当减少租金引入需求进入快速回填阶段时，金融街开始面临压力，搬迁租户的剩余面积将继续提高空置率。
对于金融街的差异化市场规律，首先是因为金融街的租户往往有更高的承租能力和更强的风险抵御能力。因此，2019年经济不确定性强、市场需求疲软时，金融街租户相对稳定，疫情初期没有其他子市场租户要求缩租或退租。然而，随着环境的不断压力，金融街租户对租金的敏感性增加，压力在不久的将来逐渐显现，并开始计划降低成本，提***率，搬到金融街以外的地区。
其次，金融街的平均租金水平是城市的两倍，限制了其目标租户——只有高承载能力的金融企业特定的需求类型限制了金融街区域的总租赁交易量。
第三，在2021年净吸量超过百万，需求爆发，TMT该行业的扩建和搬迁占整个市场总交易量的40%以上，而金融业并不是主要的需求来源，因此金融街的空置面积并没有大量去除。
金融街将保持市场地位，但业主迫切需要积极应对短期压力
长期以来，金融街凭借强大的政策支持，在北京办公市场稳定了其不可动摇的地位。***近租户搬迁造成的大成的大规模空置，业主不得不调整策略。过去，依靠政策红利来吸引高质量的租户，提高租金，但现在可能不再适用。相反，业主应转向被动，积极挖掘潜力，外部接触，开放更市场化的沟通和谈判，提高租赁策略的专业性和服务管理水平，以更好地应对动荡的环境。
例如，一些金融街业主过去由于议价能力强，一般不提供免租期或非常有限的免租期，现阶段将适当延长免租期，以降低租户的实际成本。
此外，租户搬迁并不意味着金融街未来的下行趋势。从中长期来看，金融街项目空置面积将陆续回填，市场将逐步恢复稳定。然而，作为北京办公楼平均租金的上限，预计金融街租金将难以实现进一步增长。然而，在持续有利的政策支持下，金融街的租金水平仍将保持在较高水平。
仲量联行华北研究部负责人表示：“有利的政策支持使金融街在未来保持市场地位。同时，业主新的市场租赁策略将继续激发市场活力，带来新的市场机遇，为金融街区的长期发展奠定更坚实的基础，促进金融街的可持续稳定发展。”
作为“一行两会”等金融管理部门、全国性金融行业协会、金融基础设施和重要金融机构总部所在地，金融街一直是北京办公楼市场平均租金的上限，也是该市较稳定的子市场。然而，近年来，主要租户从金融街迁出，导致该地区空置面积急剧增加，给相关项目业主带来了巨大压力。
租户搬迁现象频发，源于内部整合或降本增效需求
自2020年以来，金融街市场近30家金融企业选择减少原办公面积或退租搬迁。该地区的部分甲乙级项目受到不同程度的影响，总面积超过11万平方米，空置率显著提高。
一方面，一些租户的搬迁来自于他们作为大型国内金融企业的整合需求。疫情下，投资者更加注重资产的稳定性，增强了对全国知名券商的信任度，导致市场业务份额聚集在龙头券商，部分知名券商业务扩张导致办公面积整合和租赁扩张需求。这类大型国内金融企业搬迁的目的地主要是丽泽和奥林匹克地区，因为这些地区建筑质量好，周边环境好，附近国有企业多，对这类金融租户很有吸引力，尤其是有国有央企背景的企业。
其他租户的搬迁来自于其降低成本和提效率的计划，主要体现在国内证券和基金公司业务部门的减租和退租上。由于大量原本需要线下运营的证券公司业务在线转型，线下业务部门的场景需求明显减弱，休息大厅等功能区不再是必要的。在此类办公空间降级过程中，企业正在大幅减少面积，甚至整体搬迁。但与此同时，一些租户仍在金融街保留一定面积，以确保其在金融街代表处的正常运营。
这类中小企业在搬迁选址时，更喜欢金融街市场辐射范围内的相邻区域，如阜成门区。附近的非甲级市场仍然接近地理位置“一行两会”但租金水平仅为金融街平均租金的三分之一，对租赁预算有限的中小企业具有成本效益。
与其他办公楼市场相比，金融街呈现出差异化的市场规律
在这一轮金融街租户搬迁中，金融街与北京其他办公楼市场呈现出完全不同的市场规律。当整体市场受到影响时，城市其他办公楼市场 往往选择灵活调整租金，以吸引有限的租户需求，而金融街作为城市租金昂贵的子市场，可以坚持高平均租金，站在市场上。然而，当其他子市场通过适当减少租金引入需求进入快速回填阶段时，金融街开始面临压力，搬迁租户的剩余面积将继续提高空置率。
对于金融街的差异化市场规律，首先是因为金融街的租户往往有更高的承租能力和更强的风险抵御能力。因此，2019年经济不确定性强、市场需求疲软时，金融街租户相对稳定，疫情初期没有其他子市场租户要求缩租或退租。然而，随着环境的不断压力，金融街租户对租金的敏感性增加，压力在不久的将来逐渐显现，并开始计划降低成本，提***率，搬到金融街以外的地区。
其次，金融街的平均租金水平是城市的两倍，限制了其目标租户——只有高承载能力的金融企业特定的需求类型限制了金融街区域的总租赁交易量。
第三，在2021年净吸量超过百万，需求爆发，TMT该行业的扩建和搬迁占整个市场总交易量的40%以上，而金融业并不是主要的需求来源，因此金融街的空置面积并没有大量去除。
金融街将保持市场地位，但业主迫切需要积极应对短期压力
长期以来，金融街凭借强大的政策支持，在北京办公市场稳定了其不可动摇的地位。***近租户搬迁造成的大成的大规模空置，业主不得不调整策略。过去，依靠政策红利来吸引高质量的租户，提高租金，但现在可能不再适用。相反，业主应转向被动，积极挖掘潜力，外部接触，开放更市场化的沟通和谈判，提高租赁策略的专业性和服务管理水平，以更好地应对动荡的环境。
例如，一些金融街业主过去由于议价能力强，一般不提供免租期或非常有限的免租期，现阶段将适当延长免租期，以降低租户的实际成本。
此外，租户搬迁并不意味着金融街未来的下行趋势。从中长期来看，金融街项目空置面积将陆续回填，市场将逐步恢复稳定。然而，作为北京办公楼平均租金的上限，预计金融街租金将难以实现进一步增长。然而，在持续有利的政策支持下，金融街的租金水平仍将保持在较高水平。
仲量联行华北研究部负责人表示：“有利的政策支持使金融街在未来保持市场地位。同时，业主新的市场租赁策略将继续激发市场活力，带来新的市场机遇，为金融街区的长期发展奠定更坚实的基础，促进金融街的可持续稳定发展。”
