高格浅析仲量联行首发办公楼“空置焦虑指数”
仲量联行研究部创造性地在业内发布了办公楼空置焦虑指数(anxietyindex)——综合“内生”(动态空置变化)“外生”（市场供应变化）定量分析业主实时租赁心态，形成一套定量工具，为办公楼租金定价策略提供更多维度参考。

长期以来，市场对办公空置的研究一直专注于即时空置率与租金趋势之间的联系，即同一时间点项目之间空置情况的横向比较，作为业主制定租金策略的决定性依据。然而，仲量联行研究部认为，当股票办公物业进入资产管理时代时，开发商普遍面临租赁需求增长放缓和新供应爆发的多重挑战；为了帮助业主较大化租金价值，使用更科学的决策系统提前预测竞争对手的行为将是降低空置成本、实现快速去除的必要步骤。

因此，除了传统的空间维度（项目总空置面积）外，仲量联行华南区研究部还引入了时间维度作为新的研究变量，定义了内生空置焦虑指数。具体来说，通过充分利用仲量联行的大量历史数据，构建了定期跟踪物业各楼层、各单位空置的复合指数，衡量业主去化周期造成的潜在利益损失，分析了空置去化周期时间与业主租赁压力的关系。
通过对广州成熟甲级办公楼历史空置数据的研究，我们发现：
内生空置焦虑指数与办公楼平均租金呈现明显负相关。截至2018年以来的数据，在珠江新城整体市场和子市场，相关系数可分别达到-0.87与-0.85（相关系数越接近1，变量之间的相关性就越强）。因此，我们得出结论，除了即时空置面积外，积累的空置时间也会对业主的信心产生很大的负面影响。
注：全文代表本文选取的广州21个代表办公楼项目之和。

以2022年上半年广州甲级办公楼租赁市场表现为例，由于珠江新城某互联网龙头企业搬迁至总部大楼，释放空置面积超过5万平方米，从空间维度推高了内生空置焦虑指数。同时，受经济环境和疫情影响，需求持续疲软，导致今年历史遗留和新空置办公空间去化速度不理想，长期滞销进一步从时间维度推高指数。从租金市场的实际表现来看，广州甲级办公楼市场的平均租金在6个月内下降了3.7%符合2022年以来内生空置焦虑指数的不断上升。
对于现有办公楼业主来说，其压力不仅来自于自身项目的空置，也来自于近期周边建筑竣工或即将竣工带来的大量供应和租赁竞争。因此，我们在内生空置焦虑指数的基础上，引入了外生变量，即项目周边地区甲级办公楼在一定时间内的新供应，形成复合空置焦虑指数。

此时，整体市场和珠江新城复合空置焦虑指数CBD子市场甲级办公楼历史租金相关系数分别提高至-0.95与-0.91，表明通过这种多维定量分析模型，我们可以更三维地监控每个目标建筑业主的租赁压力变化。
为了进一步探索创新研究在商业领域的应用，仲量联合银行研究部选择了珠江新城五个优质甲级办公项目，探索如何在租赁需求减少和新供应井喷的背景下使用“空置焦虑指数”捕捉办公楼业主对项目租金的控制变化。
凭借数据库的完整性，我们可以深入探讨项目不同空置面积、空置时间和租金之间的联系。
即时新增大面积空置总量与长期未去化的小面积空置有一定关系。具体来说，即时新增的大面积内生空置焦虑指数(紫色线段)下降，而长期滞销的小面积空置焦虑指数(红色线段)上升，两者相互消失。对于这一现象，我们提出了一个潜在的解释，即当业主因大面积单元空置而积累的焦虑度上升时，租赁策略往往会在第三季度开始改变，将大面积空置单元分成小单元进行租赁，加快空置去化。此时，租金下降更加明显(如2022年第二季度)。