高格分享｜2022年上半场已见分晓，办公楼市场未来走势如何？
在第二季度突如其来的疫情下，市场各方略显不知所措，更难估计未来办公楼市场走势。根据以往的经验和研究，仲量联行从宏观到项目端梳理了简要分析了影响租金的因素，并分享了我们对未来市场的三个场景预测。
1.二季度，严格的疫情防控政策导致看房、装修、协议签署等租赁活动的重要环节受阻，部分租户甚至提出退租等无奈之举。
2.影响未来租金走势的因素分为客观因素和主观行动因素，约占60%。
3.通过分析市场积极复苏.保持基准稳定.面对三种风险压力，租金年增长率为5.4%.2.3%.-3.不同市场预期的1%。
上半年市场回顾
回顾2022年上半年，北京办公楼市场表现像过山车一样上下。一季度，城市需求非常活跃，办公楼租金增长在连续12个季度下降后终于由负转正，市场情绪高涨，部分办公楼业主提高了年租金预期。
然而，第二季度北京的突发疫情让市场各方措手不及。在严格的政府控制下，看房、装修、协议签署等重要环节受阻，城市办公楼市场一度停滞。大多数业主通过各种方式保持项目租金的稳定，甚至在市场上观察到“阴跌”现象是业主保持表面租金稳定，但提供期外免租金、遗留装修等条件给租户带来优惠。对于一小部分空置面积较大的建筑，项目租金一般下降5-10%。二季度，全市办公楼租金较上季度下降0%.2%至328元。刚刚触底反弹的办公楼租金在二季度末再次录得负增长，艰难结束。
在当前复杂的环境下，下半年办公楼租赁市场的预测显然需要更加客观合理的科学判断。仲量联合银行研究部分别从宏观层面梳理分析了影响办公楼市场租金的指标，分析了未来租金走势的积极性、基准、压力场景分析。我们将从专业角度与市场各方分享对未来租金的预测，并欢迎各方关注者积极讨论。
未来预测情景分析
在正常的市场环境下，我们通常会对未来市场做出单一的预测。这一轮疫情给市场带来了很大的不确定性，特别是在疫情防控和经济刺激方面。因此，通过对下半年不同客观环境的分析，对未来租金情况进行了三种不同的预测。
办公楼市场的租金趋势分析是把握一段时间内建筑项目的整体运行方向和租金趋势。然而，通过宏观经济，租金趋势的不确定性将是.政策.引发租赁环境等条件变化，导致租金走势预期不同。
如下图所示，我们通过市场积极复苏.保持基准稳定.面对风险压力的三种情况，比较宏观经济等不同情况.租赁活跃度.净吸收量等方面的表现。
在三种情况下，北京甲级办公楼市场平均租金将呈现如图所示的不同趋势：
积极复苏：2022年全年租金涨幅为5.4%
疫情在5月份得到控制，没有反弹。
对于办公楼市场来说，除了当前疫情的短期影响外，中长期的影响几乎是无效的。市场直接延续了一季度的指标表现，同时，由于5月份疫情市场短暂停滞造成的积压，需求反弹。整体市场继续活跃，租赁业绩稳定。一些厉害的项目再次提高了租金，导致了城市租金的小幅上升。
基准稳定：2022年全年租金涨幅为22年.3%
今年5月，全市约70%的甲级办公面积因疫情防控受到短期影响。零星的疫情案件仍在发生，全市不超过20%的办公楼仍受到疫情防控措施的控制。
在甲级办公楼市场整体空置率稳定的情况下，业主对市场情绪稳定，预计不会对其年度租赁策略进行重大调整。
虽然二季度整体市场租金有所下降，但空置率保持稳定小幅下降，三季度租金有所下降.第四季度恢复小幅上涨趋势。
风险承压：2022年全年租金增长率为-32年.1%
疫情多次发生，全市仍面临大规模控制。疫情深刻影响中长期整体经济，直接影响办公楼市场。
租赁活动严重受阻，整体市场新租赁活动大幅减少，租户倾向于保守续租。整体市场空置率略有上升，全市租金呈下降趋势。
对未来租金走势有何影响？
根据仲量联行研究部的经验和研究，未来租金走势的影响因素分为客观因素和主观行动影响两类，其中主观能动因素约占60%。我们来自宏观方面，市场端和项目端如果积极把握影响办公楼市场租金的因素，大限度地发挥这些可以主观调整的因素的影响，未来租金走势会更好。
宏观端
宏观因素对办公楼市场的影响是间接传递的，尤其是通过影响市场各方参与者的心理预期，对办公楼市场活动产生影响。例如，在2020年疫情爆发期间，GDP下行的结果是办公楼市场的负面表现。主要原因分析为GDP等宏观因素的向下传递给业主.租户悲观的市场情绪直接影响到他们对办公楼市场的心理预期。
市场端
市场因素对项目租金走势的影响更为直观。这里不仅指整个市场的指标，还包括子市场区域甚至周边项目。例如，区域空置率将对项目租金走势产生重大影响。2021年初，由于朝阳区某项目空置面积大，周边优质项目入驻率超过95%，不得不改变租赁策略，大幅降低项目租金，吸引需求。
项目端
项目层面的主要因素和项目现状.建筑硬件条件与配套设施有关，对租金趋势的影响一般反映在中长期。北京作为股票市场，在活跃的市场环境中难以突出这些因素的影响，主要是由于需求旺盛造成的供应短缺，使项目质量成为租户的次要考虑因素，没有时间仔细筛选。然而，当遇到市场风险时，该地区的基准项目由于其高质量的硬件设施和稳定的租户结构，显然具有更高的抵抗力。CBD在当前退租现象频发的市场环境下，区域某地标项目延续了长期稳定表现，入驻率仍保持在高位，接近全租。
总结
2022年5月初疫情影响导致2022年上半年北京办公楼市场整体表现分为两个阶段，从各项指标优异到租赁活动受阻.需求下降。我们提炼宏观。.市场和建筑方面的租金影响因素，面对不断变化的市场环境进行不同的场景分析，以掌握未来的市场趋势。通过大限度地控制间接和直接的租金影响因素，市场各方实现了改善未来租金趋势的目标。
在第二季度突如其来的疫情下，市场各方略显不知所措，更难估计未来办公楼市场走势。根据以往的经验和研究，仲量联行从宏观到项目端梳理了简要分析了影响租金的因素，并分享了我们对未来市场的三个场景预测。
1.二季度，严格的疫情防控政策导致看房、装修、协议签署等租赁活动的重要环节受阻，部分租户甚至提出退租等无奈之举。
2.影响未来租金走势的因素分为客观因素和主观行动因素，约占60%。
3.通过分析市场积极复苏.保持基准稳定.面对三种风险压力，租金年增长率为5.4%.2.3%.-3.不同市场预期的1%。
上半年市场回顾
回顾2022年上半年，北京办公楼市场表现像过山车一样上下。一季度，城市需求非常活跃，办公楼租金增长在连续12个季度下降后终于由负转正，市场情绪高涨，部分办公楼业主提高了年租金预期。
然而，第二季度北京的突发疫情让市场各方措手不及。在严格的政府控制下，看房、装修、协议签署等重要环节受阻，城市办公楼市场一度停滞。大多数业主通过各种方式保持项目租金的稳定，甚至在市场上观察到“阴跌”现象是业主保持表面租金稳定，但提供期外免租金、遗留装修等条件给租户带来优惠。对于一小部分空置面积较大的建筑，项目租金一般下降5-10%。二季度，全市办公楼租金较上季度下降0%.2%至328元。刚刚触底反弹的办公楼租金在二季度末再次录得负增长，艰难结束。
在当前复杂的环境下，下半年办公楼租赁市场的预测显然需要更加客观合理的科学判断。仲量联合银行研究部分别从宏观层面梳理分析了影响办公楼市场租金的指标，分析了未来租金走势的积极性、基准、压力场景分析。我们将从专业角度与市场各方分享对未来租金的预测，并欢迎各方关注者积极讨论。
未来预测情景分析
在正常的市场环境下，我们通常会对未来市场做出单一的预测。这一轮疫情给市场带来了很大的不确定性，特别是在疫情防控和经济刺激方面。因此，通过对下半年不同客观环境的分析，对未来租金情况进行了三种不同的预测。
办公楼市场的租金趋势分析是把握一段时间内建筑项目的整体运行方向和租金趋势。然而，通过宏观经济，租金趋势的不确定性将是.政策.引发租赁环境等条件变化，导致租金走势预期不同。
如下图所示，我们通过市场积极复苏.保持基准稳定.面对风险压力的三种情况，比较宏观经济等不同情况.租赁活跃度.净吸收量等方面的表现。
在三种情况下，北京甲级办公楼市场平均租金将呈现如图所示的不同趋势：
积极复苏：2022年全年租金涨幅为5.4%
疫情在5月份得到控制，没有反弹。
对于办公楼市场来说，除了当前疫情的短期影响外，中长期的影响几乎是无效的。市场直接延续了一季度的指标表现，同时，由于5月份疫情市场短暂停滞造成的积压，需求反弹。整体市场继续活跃，租赁业绩稳定。一些厉害的项目再次提高了租金，导致了城市租金的小幅上升。
基准稳定：2022年全年租金涨幅为22年.3%
今年5月，全市约70%的甲级办公面积因疫情防控受到短期影响。零星的疫情案件仍在发生，全市不超过20%的办公楼仍受到疫情防控措施的控制。
在甲级办公楼市场整体空置率稳定的情况下，业主对市场情绪稳定，预计不会对其年度租赁策略进行重大调整。
虽然二季度整体市场租金有所下降，但空置率保持稳定小幅下降，三季度租金有所下降.第四季度恢复小幅上涨趋势。
风险承压：2022年全年租金增长率为-32年.1%
疫情多次发生，全市仍面临大规模控制。疫情深刻影响中长期整体经济，直接影响办公楼市场。
租赁活动严重受阻，整体市场新租赁活动大幅减少，租户倾向于保守续租。整体市场空置率略有上升，全市租金呈下降趋势。
对未来租金走势有何影响？
根据仲量联行研究部的经验和研究，未来租金走势的影响因素分为客观因素和主观行动影响两类，其中主观能动因素约占60%。我们来自宏观方面，市场端和项目端如果积极把握影响办公楼市场租金的因素，大限度地发挥这些可以主观调整的因素的影响，未来租金走势会更好。
宏观端
宏观因素对办公楼市场的影响是间接传递的，尤其是通过影响市场各方参与者的心理预期，对办公楼市场活动产生影响。例如，在2020年疫情爆发期间，GDP下行的结果是办公楼市场的负面表现。主要原因分析为GDP等宏观因素的向下传递给业主.租户悲观的市场情绪直接影响到他们对办公楼市场的心理预期。
市场端
市场因素对项目租金走势的影响更为直观。这里不仅指整个市场的指标，还包括子市场区域甚至周边项目。例如，区域空置率将对项目租金走势产生重大影响。2021年初，由于朝阳区某项目空置面积大，周边优质项目入驻率超过95%，不得不改变租赁策略，大幅降低项目租金，吸引需求。
项目端
项目层面的主要因素和项目现状.建筑硬件条件与配套设施有关，对租金趋势的影响一般反映在中长期。北京作为股票市场，在活跃的市场环境中难以突出这些因素的影响，主要是由于需求旺盛造成的供应短缺，使项目质量成为租户的次要考虑因素，没有时间仔细筛选。然而，当遇到市场风险时，该地区的基准项目由于其高质量的硬件设施和稳定的租户结构，显然具有更高的抵抗力。CBD在当前退租现象频发的市场环境下，区域某地标项目延续了长期稳定表现，入驻率仍保持在高位，接近全租。
总结
2022年5月初疫情影响导致2022年上半年北京办公楼市场整体表现分为两个阶段，从各项指标优异到租赁活动受阻.需求下降。我们提炼宏观。.市场和建筑方面的租金影响因素，面对不断变化的市场环境进行不同的场景分析，以掌握未来的市场趋势。通过大限度地控制间接和直接的租金影响因素，市场各方实现了改善未来租金趋势的目标。
