高格分享：太原商务格局已成型 发展活力仍不足
办公楼租售活跃程度和租售价格走势往往是城市经济活力的风向标。同时，办公楼建设的建筑经济在促进区域和城市圈现代服务业发展、促进经济转型升级方面发挥着重要作用。在太原，办公楼经济蓬勃发展，但与经济发达城市相比，省城办公产业仍存在诸多不足和增长空间。
目前，省城已经形成了以汾东商务区和汾河西岸金融集聚区为代表的太原写字楼经济圈。这些典型地区的发展将给城市带来什么样的可能性？

形成太原城市的商务格局
写字楼聚集和辐射下产生的写字楼经济是城市经济发展永无止境的金钥匙。它对促进税收、消费、产业发展和劳动就业具有深远意义，也是促进城市经济发展的重要力量之一。近日，太原朗润智业在对太原城市商务区格局和38个甲级写字楼样本进行深入研究后，发布了《2021年太原写字楼发展白皮书》。报告显示，太原市城市商业格局已初步形成。目前已形成一个中央商务区、四个核心商务区、四个非核心商务区、四个新兴商务区业园区。
随着城市经济产业的发展和城市面貌的扩张和质量，太原写字楼商务集聚区已经形成，从原来的单核集聚演变为多核发展，写字楼质量不断提高，甲级写字楼成为市场主流。

办公楼发展水平较低
虽然发展模式已经形成，但太原办公楼的发展水平仍然较低。从今年一季度办公市场整体情况来看，租赁需求明显低于去年第四季度，本季度新供应较大，空置率略有上升。受疫情长期影响，部分行业预期保守，办公需求侧降低成本，是市场的主流需求。
业内人士表示，2014年省会写字楼市场达到供需峰值，后期产品供需严重萎缩，2020年成交量不足1万平方米。均价受销售项目影响，波动较大。目前，市场平均水平约为每平方米1万元。

此外，就太原各写字楼的商业区而言，每个地区的价格和租金都不尽相同。例如，长丰商务区和迎泽西商务中心分别在租金和价格水平上排名较高，高新技术开发区、南站、南内环西等商务区指标较高。非核心和新兴商务中心项目较少，单个项目对价格和租金影响较大。高新技术开发区项目集中，受商务中心商务氛围强烈影响，区位条件优越，整体商业价值高。
同时，各商务区甲级写字楼空置率差异较大。其中，情况较好的地区为高新技术开发区、长丰商务区、迎泽府东三个甲级写字楼。集中分布区空置率基本在10%-20%左右，相对安全可控。其他写字楼商务区的空置率受项目分布数量、交付运营周期、商务氛围等因素影响，空置率差异较大。

甲级写字楼市场低迷
研究表明，自2013年以来，太原办公楼在商品房市场的比例呈下降趋势，供需持续低运行，价值实现低，销售市场低迷。目前，销售项目集中在城市南部，沿汾河两岸、南中环、晋阳街、龙城街等分布。
从租户分布来看，太原甲级写字楼客户行业主要集中在服务业、金融业、金融业、TMT行业。其中，服务业约占277%.6%；金融业约200%；.6%；TMT(信息技术、通信服务、新媒体)约占10%.8%。

从全市写字楼布局来看，销售项目以甲级为主，各区写字楼聚集度差异明显。从太原目前甲级写字楼目运营来看，甲级写字楼市场平均租金水平约为2.29元/平方米·天，平均空置率约为28%。2021年冬季，为了降低日常工作费用和采暖费用，不少太原市中小企业从写字楼搬到居民楼，导致2021年冬季太原市甲级写字楼空置率上升，让商业写字楼提前感受到寒冬。
但太原城市发展空间划分明显，商业环境宽松，为城市经济、产业发展提供了强有力的支持，未来随着城市产业转型升级和政府投资、新兴产业、非传统金融、高端服务可能成为重要的发展突破，也将为太原办公市场注入活力。