1、简述那些经济因素影响房地产价格的涨跌？

2、某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的   3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。

3、某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。


     3
     估算土地取得成本
         土地取得成本＝出让金＋拆迁费
                     ＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米
     2、估算土地开发成本
         土地开发成本＝开发费＋其他费用
                     ＝3亿元/平方公里＋5万元/亩
                     ＝300元/平方米＋75元/平方米
                     ＝375元/平方米
     3、估算投资利息
          假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：
           投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5   
                             －1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]
                   ＝92.70＋13.70＋6.65
                   ＝113.05元/平方米
     4、估算开发利润
           开发利润＝（750＋375）×10%
                   ＝112.5元/平方米
     5、计算土地价格
           土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5
                   ＝1,350.55元/平方米
           土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元
     即该地块经开发后的价格为108,044,000元。


     2
     年总收益＝50×12×900×（1－10％）
                   ＝486000（元）
     （1）年管理费＝486000×3.5％＝17010（元）
     （2）年维修费＝2500×900×1.5％＝33750（元）
     （3）年税金＝20×900＝18000（元）
     （4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元）
     年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）
                   ＝17010+33750+18000+4500
                   ＝73260（元）
     年房地产纯收益＝年总收益－年总费用
     ＝486000－73260＝412740（元）
     年折旧费=2500*900/48=46875
     房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×已使用年数
             ＝2500×900－46875×4＝2062500（元）
     房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率
     ＝2062500×8％＝165000（元）
     土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益
                 ＝412740－165000＝247740（元）
     剩余使用年期为50－6＝44
     V=(247740/7%)*(1-1/(1+7%)^44)=3358836.15
     单价＝3358836.15/500＝6717.67（元）


上两个都是我发的 你哪的啊
我直接就在课件里找的 有原题啊

1
（1）经济增长速度；（GDP与房地产价格）
（2）居民收入水平（储蓄和投资水平）；
（3）财政金融状况；（物价水平；利率水平；汇率水平；）
（4） 国际因素（国际竞争 ，军事冲突等）
也在课件里