关于房价崩盘会不会发生,小结一下:
一,我们的房价经历了什么?
(1)经济平稳增长和高储蓄率阶段(2007年以前)
这个阶段是2007年以前,对应的社会创造价值的主力军是90后的父辈人,这辈人的致富理念是勤劳致富、俭以持家,社会产出是在平稳的增加的,但是由于消费观念的不同,人们更倾向于储蓄而不是消费,房子也是稳扎稳打的更换,当然炒房的人是非常少的,因为人们相信通过双手创造财富才更加值得信赖。这里面其实也是有一些问题的,大家都不投资消费,社会产出高于消费,产能出现过剩,钱转动不起来,经济增速也会受到限制,这就是以前中国经济学者们经常提到,我们是高储蓄率、低流通效率的国家。
他们的建议就是超发一定的量货币、降低利息,用来稀释居民存款、降低储蓄收益,鼓励投资消费。国内的消费不足,但又因为勤劳和人口红利形成产出过剩,很好的办法就是出口,当然我们也确实是这么做的,世界工厂之名也由此而来。
(2)经济增长下降和政策高密度调控阶段(2008年~2016年)
我们的经济增长速度非常依赖世界经济状况,08年世界金融危席卷全球,我们作为出口大国,经济增速必然受到影响,既然出口不足,又不想经济增速降低的过快,解决问题的核心矛盾仍是市场供需关系,国外需求不如以前,那么要解决产能问题必然是挖掘内需,很多人不理解为什么房价要和家电三下乡联系在一起,因为这个经济环境转变的一个指示灯,而脱离经济环境谈房价是非常不合理的。
事实证明,国内的消费问题并不是消费能力的问题,而是消费观念问题,单桶的洗衣机大致可以满足需求,为什么要换成双筒的?十块钱一份炒饭就能吃饱,为什么要经常下馆子?是这辈人真的没钱吗?当然不是,有了“补贴”可能消费欲望就完全不同了。如何挖掘内需成了经济环境转化时期的关键政策问题,
而这个阶段很多大手笔都在这个阶段发出的,如4万 亿和08年连续6次的利率下调,其目标其实是发掘居民储蓄这块尘封的金山,超发货币和下调利息直接影响的是储蓄的购买力,市场上商品并没有因为超发货币和利息下调短期内快速增长,但流通的钱变多了,供需关系决定了商品价格会随着货币超发而上涨,钱越来越不值钱,商品却一直涨价。其目的是在一个阶段内激励人们消费,
假想的流程是:超发货币降低利息-投资消费增加、储蓄下降-各领域产出增加、居民收入增加(一个人的消费是另一个人的收入)-经济增速加快。
但到微观决策真的是这样吗?也不是,大家会追求保值率最高的投资品,经济体都表现出量化宽松下房地产就是最好的选择,加上中国传统文化、地方公共资源分配的问题,楼市成了保值增值的最佳选择,买房还是炒股?在金融体系不健全下,买房成了大众最好的选择。
真实的情况却是: 超发货币、降低利息-买房需求快速增加、降低储蓄买房-价格快速上涨-房地产投机与恐慌-降低储蓄、债务买房-价格继续上涨
降低居民储蓄以刺激各行业经济,居民储蓄确实下降了,刺激的只有房地产的相关产业链。而在这个过程中改变的不止是资源的分配和经济增长的模式,
最重要的是改变了人们的投资和消费观念,人们不再喜好储蓄而是借债,尤其是年轻人的消费理念过于超前,这就是政策和市场存在的矫枉过正,很多人也不再相信勤劳致富,而是更多选择投机,毕竟一套房的增值可以抵得上一个人几十年的净劳动储蓄,这个比例在08-16年期间快速增加,储蓄的人们购买力被转移至借债人群,投机者越多,市场的稳定性越差,这也就滋生了越来越多的不稳定风险,民间融资,银行债务。多少人透支信用卡的消费贷进入房地产?你很难保证现在房子中有多少是投机属性,而这些投机属性的房子中又有多少是通过债务支撑的。
(3)经济下行压力增加和居民高负债阶段(2017年至今)
伴随着诸多量化宽松的后遗症,使得政策的选择越来越少,十年前面对经济下行压力,由于极高的居民储蓄,可以选择的政策较多,政策的不确定性会导致预测结果的不确定性较大,这也是很多有头有脸的专家被打脸的原因。而现在高社会和居民负债率下,既要维持经济体的基本增速,又要保证不出现系统性金融风险(债务偿还风险),选择的余地就会非常小, 房价短期内要保,是因为房地产的不动产抵押和信用贷款占了银行体系贷款规模的70%以上,房价崩盘就意味着金融体系的崩溃,也就是系统性的金融风险。
但又不能让房地产泡沫继续扩大,那必然放弃以房地产来刺激经济增长,停止银行的不动产信用和抵押贷款。
以前的政策多是将经济下行风险转移到居民储蓄上面,而现在已经没有这个选项,能开刀又不能引发资产价格崩盘的方法只有一个:限购限售,牺牲不动产作为资产的变现能力,即让肉烂在投机者手上。经济下行中,居民收入也会受到影响,需求端数量本身就要打一些折扣,合肥的二手房停贷只是一个试点和开端,因为真正的刚需是不大可能出售自己的房产,而对于高杠杆投机的人群,湮灭了需求端(等待的接盘者往往是刚需,而刚需大概率不会有全款买房的钱,如果有可能早几年就上车了),经济增速已经到达了2000年以来的最低(从趋势来看还有可能下降),可以自己判断最终市场的供需关系如何影响房价,个人观点是,现阶段能维持房价不下跌的只有惯性思维,等到人们反映过来可能楼市已经彻底冰封。
二、未来在哪里?
1)增加储蓄比例、减小不必要开支,在16年以后经济体出现了明显的下行,虽然我们不会出现传统意义的经济危机,但在经济结构失衡下,寻求经济结构转型中很难免会出现诸多不稳定因素,既然货币供应M2增速已经长时间保持在8%左右,就表示停住了稀释居民储蓄,并且还可能出现短暂的通缩,不管经济结构转型的结果是否能达到预期,这笔储蓄即是转型中不确定因素的风险保障,又是转型完毕后经济复苏时的投资资本。
2)可以投资理财、但避免高风险投资项目,这么高的社会和居民负债率下,人与人之间的信用会变得极其脆弱,很多时候不是不想还钱,经济下行代表收入下降,结合高负债率而丧失偿还债务能力,尤其是非保障的关系借贷,以及某些背书不明的P2P。投资在经济下行中往往意味着替他人承担风险,利润是投资的目的,经济下行中利润最先承压,各种利益集团为了保护自身团体,会想尽办法的将风险转移至他人身上,投资就是一个非常好的名目,即使在经济平稳时期都是大鱼吃小鱼,更何况利益集团生存受到威胁时。
3)避免现阶段接盘不动产,如果不是真正的刚需,现阶段接盘不动产是风险极大的,资产的价值包含两个关键点,一个是标定的价值,另一个是兑现的能力,现阶段首先房价是横盘状态,横盘即意味着下跌(损失相当于将这些钱存入理财所获得的利息),还由于限购限售丧失二手房的变现能力,这是非常危险的,数据支撑便是GDP增长率、M2增长率、社会负债率。
4)保护就业,如果不是存在不可调和矛盾,不建议现阶段跳槽,经济下行就意味着企业利润承压,最先影响到的自然是薪资福利,尤其是实体经济,新型制造业并没有发展完善,陈旧制造业面临淘汰压力,有就业才有房价,如果鹤岗等城市平均月薪1万,也不至于崩盘至此。
5)毕业去向,建议去人口净流入城市,年轻人口的流入是判断一个城市未来房价的重要因素之一,人口的流入往往代表了高的薪资报酬,即反映城市发展和GDP增速的潜力,年轻人口净流出的城市经过老龄化和中国家庭421结构之后,房价崩盘从现在来看是必然趋势。
最终的,在投机的房产,在市场彻底冰封以前,进快出手,不要看价格,能卖就卖。对于买房的,能不买就不买,等待白菜价。
一,我们的房价经历了什么?
(1)经济平稳增长和高储蓄率阶段(2007年以前)
这个阶段是2007年以前,对应的社会创造价值的主力军是90后的父辈人,这辈人的致富理念是勤劳致富、俭以持家,社会产出是在平稳的增加的,但是由于消费观念的不同,人们更倾向于储蓄而不是消费,房子也是稳扎稳打的更换,当然炒房的人是非常少的,因为人们相信通过双手创造财富才更加值得信赖。这里面其实也是有一些问题的,大家都不投资消费,社会产出高于消费,产能出现过剩,钱转动不起来,经济增速也会受到限制,这就是以前中国经济学者们经常提到,我们是高储蓄率、低流通效率的国家。
他们的建议就是超发一定的量货币、降低利息,用来稀释居民存款、降低储蓄收益,鼓励投资消费。国内的消费不足,但又因为勤劳和人口红利形成产出过剩,很好的办法就是出口,当然我们也确实是这么做的,世界工厂之名也由此而来。
(2)经济增长下降和政策高密度调控阶段(2008年~2016年)
我们的经济增长速度非常依赖世界经济状况,08年世界金融危席卷全球,我们作为出口大国,经济增速必然受到影响,既然出口不足,又不想经济增速降低的过快,解决问题的核心矛盾仍是市场供需关系,国外需求不如以前,那么要解决产能问题必然是挖掘内需,很多人不理解为什么房价要和家电三下乡联系在一起,因为这个经济环境转变的一个指示灯,而脱离经济环境谈房价是非常不合理的。
事实证明,国内的消费问题并不是消费能力的问题,而是消费观念问题,单桶的洗衣机大致可以满足需求,为什么要换成双筒的?十块钱一份炒饭就能吃饱,为什么要经常下馆子?是这辈人真的没钱吗?当然不是,有了“补贴”可能消费欲望就完全不同了。如何挖掘内需成了经济环境转化时期的关键政策问题,
而这个阶段很多大手笔都在这个阶段发出的,如4万 亿和08年连续6次的利率下调,其目标其实是发掘居民储蓄这块尘封的金山,超发货币和下调利息直接影响的是储蓄的购买力,市场上商品并没有因为超发货币和利息下调短期内快速增长,但流通的钱变多了,供需关系决定了商品价格会随着货币超发而上涨,钱越来越不值钱,商品却一直涨价。其目的是在一个阶段内激励人们消费,
假想的流程是:超发货币降低利息-投资消费增加、储蓄下降-各领域产出增加、居民收入增加(一个人的消费是另一个人的收入)-经济增速加快。
但到微观决策真的是这样吗?也不是,大家会追求保值率最高的投资品,经济体都表现出量化宽松下房地产就是最好的选择,加上中国传统文化、地方公共资源分配的问题,楼市成了保值增值的最佳选择,买房还是炒股?在金融体系不健全下,买房成了大众最好的选择。
真实的情况却是: 超发货币、降低利息-买房需求快速增加、降低储蓄买房-价格快速上涨-房地产投机与恐慌-降低储蓄、债务买房-价格继续上涨
降低居民储蓄以刺激各行业经济,居民储蓄确实下降了,刺激的只有房地产的相关产业链。而在这个过程中改变的不止是资源的分配和经济增长的模式,
最重要的是改变了人们的投资和消费观念,人们不再喜好储蓄而是借债,尤其是年轻人的消费理念过于超前,这就是政策和市场存在的矫枉过正,很多人也不再相信勤劳致富,而是更多选择投机,毕竟一套房的增值可以抵得上一个人几十年的净劳动储蓄,这个比例在08-16年期间快速增加,储蓄的人们购买力被转移至借债人群,投机者越多,市场的稳定性越差,这也就滋生了越来越多的不稳定风险,民间融资,银行债务。多少人透支信用卡的消费贷进入房地产?你很难保证现在房子中有多少是投机属性,而这些投机属性的房子中又有多少是通过债务支撑的。
(3)经济下行压力增加和居民高负债阶段(2017年至今)
伴随着诸多量化宽松的后遗症,使得政策的选择越来越少,十年前面对经济下行压力,由于极高的居民储蓄,可以选择的政策较多,政策的不确定性会导致预测结果的不确定性较大,这也是很多有头有脸的专家被打脸的原因。而现在高社会和居民负债率下,既要维持经济体的基本增速,又要保证不出现系统性金融风险(债务偿还风险),选择的余地就会非常小, 房价短期内要保,是因为房地产的不动产抵押和信用贷款占了银行体系贷款规模的70%以上,房价崩盘就意味着金融体系的崩溃,也就是系统性的金融风险。
但又不能让房地产泡沫继续扩大,那必然放弃以房地产来刺激经济增长,停止银行的不动产信用和抵押贷款。
以前的政策多是将经济下行风险转移到居民储蓄上面,而现在已经没有这个选项,能开刀又不能引发资产价格崩盘的方法只有一个:限购限售,牺牲不动产作为资产的变现能力,即让肉烂在投机者手上。经济下行中,居民收入也会受到影响,需求端数量本身就要打一些折扣,合肥的二手房停贷只是一个试点和开端,因为真正的刚需是不大可能出售自己的房产,而对于高杠杆投机的人群,湮灭了需求端(等待的接盘者往往是刚需,而刚需大概率不会有全款买房的钱,如果有可能早几年就上车了),经济增速已经到达了2000年以来的最低(从趋势来看还有可能下降),可以自己判断最终市场的供需关系如何影响房价,个人观点是,现阶段能维持房价不下跌的只有惯性思维,等到人们反映过来可能楼市已经彻底冰封。
二、未来在哪里?
1)增加储蓄比例、减小不必要开支,在16年以后经济体出现了明显的下行,虽然我们不会出现传统意义的经济危机,但在经济结构失衡下,寻求经济结构转型中很难免会出现诸多不稳定因素,既然货币供应M2增速已经长时间保持在8%左右,就表示停住了稀释居民储蓄,并且还可能出现短暂的通缩,不管经济结构转型的结果是否能达到预期,这笔储蓄即是转型中不确定因素的风险保障,又是转型完毕后经济复苏时的投资资本。
2)可以投资理财、但避免高风险投资项目,这么高的社会和居民负债率下,人与人之间的信用会变得极其脆弱,很多时候不是不想还钱,经济下行代表收入下降,结合高负债率而丧失偿还债务能力,尤其是非保障的关系借贷,以及某些背书不明的P2P。投资在经济下行中往往意味着替他人承担风险,利润是投资的目的,经济下行中利润最先承压,各种利益集团为了保护自身团体,会想尽办法的将风险转移至他人身上,投资就是一个非常好的名目,即使在经济平稳时期都是大鱼吃小鱼,更何况利益集团生存受到威胁时。
3)避免现阶段接盘不动产,如果不是真正的刚需,现阶段接盘不动产是风险极大的,资产的价值包含两个关键点,一个是标定的价值,另一个是兑现的能力,现阶段首先房价是横盘状态,横盘即意味着下跌(损失相当于将这些钱存入理财所获得的利息),还由于限购限售丧失二手房的变现能力,这是非常危险的,数据支撑便是GDP增长率、M2增长率、社会负债率。
4)保护就业,如果不是存在不可调和矛盾,不建议现阶段跳槽,经济下行就意味着企业利润承压,最先影响到的自然是薪资福利,尤其是实体经济,新型制造业并没有发展完善,陈旧制造业面临淘汰压力,有就业才有房价,如果鹤岗等城市平均月薪1万,也不至于崩盘至此。
5)毕业去向,建议去人口净流入城市,年轻人口的流入是判断一个城市未来房价的重要因素之一,人口的流入往往代表了高的薪资报酬,即反映城市发展和GDP增速的潜力,年轻人口净流出的城市经过老龄化和中国家庭421结构之后,房价崩盘从现在来看是必然趋势。
最终的,在投机的房产,在市场彻底冰封以前,进快出手,不要看价格,能卖就卖。对于买房的,能不买就不买,等待白菜价。