看国家统计局数据,从2018年开始,安康户籍人口减少将近20000人,人口出生率同比下降0.3个百分点,也就是说理论上每年有10000套房无人居住,同时房屋需求下降0.3个百分点,出生率下降0.3个点,这还是放开二胎后的,其次还有毕业留在所在城市的,因工作外流的,实际需求每年下降不止0.3个点,而且现在房屋还在建设,市场供给还在增加,看看现在上街,老年人和年青人比例,就知道需求了。
看最近的新闻一个政治局坚持房住不炒,一城一策,个人认为是房产税配套政策快完善了,就等待立法,实施了。其次有些人口流出城市已经扛不住了,在政策层面开始变相降价了,呼市变相降50%,还有个南方的小城变相降20-30%,这些方式一方面是托住了城市房价,在房产税下来前,托住土地出让金不下降,再另一方面会导致二手房价格下跌,变相打击炒房者,炒房者只能在房产税出台前割肉15-25%出手(未算房贷利息,通货膨胀率,定存利息,和国债利息,一旦地方政府开始变相降价,炒房者损失不止25%),否则房产税出台后就炒房炒成房东了。所以未来交易主要在二手房市场,新房市场价格已经失真,完全是政策价,和炒房价。
其次住建部门的新土地供应政策,库存周期和土地供应关系,对于人口需求有很高要求,没有有效需求,库存周期增长,停止供地,所以在人口有效需求下降的情况下,缩短库存周期只能通过降价刺激需求,也就是呼市的做法,一旦进入这种状况,说明这个地方的房价已经见顶,后面就是缓慢螺旋下降的过程。
这和地形和十大县需求都没有关系,是生产要素人口数量净减少导致,房价曲线和劳动力曲线成正相关,如果2018年开始安康人口开始见顶,那房价也就意味着见顶,如果投资住宅,房价不涨,那算上银行贷款利息,首付利息,和现在每年的3-5年期国债利息对比,完全是在亏,每年利差将近20%,次新房折价更高,现在想把手上的一套次新房处理掉,到西安投资一套房,现在西安房价的性价比和人口流入都是很有优势,其次也是为子女未来发展着想。
想在类似的呼市变相降价前和房产税出台前,在这个房价顶点把其中一套房处理掉,卖个好价钱,不去山顶站岗。
有没有人能一起分析一下,兼听则明,一起投资赚钱。
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其次住建部门的新土地供应政策,库存周期和土地供应关系,对于人口需求有很高要求,没有有效需求,库存周期增长,停止供地,所以在人口有效需求下降的情况下,缩短库存周期只能通过降价刺激需求,也就是呼市的做法,一旦进入这种状况,说明这个地方的房价已经见顶,后面就是缓慢螺旋下降的过程。
这和地形和十大县需求都没有关系,是生产要素人口数量净减少导致,房价曲线和劳动力曲线成正相关,如果2018年开始安康人口开始见顶,那房价也就意味着见顶,如果投资住宅,房价不涨,那算上银行贷款利息,首付利息,和现在每年的3-5年期国债利息对比,完全是在亏,每年利差将近20%,次新房折价更高,现在想把手上的一套次新房处理掉,到西安投资一套房,现在西安房价的性价比和人口流入都是很有优势,其次也是为子女未来发展着想。
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