2017-05-13 房产专家马昊
限购政策出台后,对于青岛未来房价的走势有诸多分析和预测。
要回答这个问题,首先要搞清楚这个“未来”到底指多远。是一年,两年?还是三年,五年?抑或是更长的一段时间。
我不是预言家,也不掌握中国经济的内幕。现在我仅从一个房产中介从业人员的身份,预测一下房价未来走势。这个未来我设定为两年。
中介行业有句话叫“3房5客”。意思是成熟经纪人手里要是能有3个好房子或5个好客户,能保证当月有单开,或分房源提成,或分客源提成。
现在我们先说“五客”。在青岛出限购政策的3月15号之前,市场非常火爆,很多经纪人手里不止5个准客户。限购政策一出,也考虑到个人能力参差不齐,我们可以照低了估算:这些人手里还剩1.5个一定要买房的客户。这些客户不是炒房,不是投资,是真实的购房者。
以链家地产为例。链家在青岛现在有接近150家门店。每个门店有至少20人。减掉做租赁的和一些新人。按每个店有5个老经纪人计算,每个人手里有1.5个要买房的客户,那么150家店,有1125个买房的客户。
反过来,这就意味着,限购政策一出,仅仅链家一家中介,每个月至少有2625个真实买房的客户,被拦在了购房大门之外。
这些客户去哪了?蛰伏起来,等待限购政策的解除,或者想办法满足不限购条件,或者放弃。这些客户很大一部分是必须买房的,他们的需求被遏制了,限购时间越长,这部分客户的基数就会越大。
政府的限购一般会持续多久呢?根据以往四次限购的经验,一般是10至15个月。这个时间之后,这些潜伏起来的准客户,会重新活跃,释放到市场。而到那时,市场又开始火热,房价迎来新一轮的疯狂上涨。
那么,限购的这段时间,房价会怎样。
我们接着说“3房”。一个经纪人手里有3个好房子,那是非常理想的情况。本身优质房源就少。而资源又往往集中在少数人手里。具体放到一个房产中介店面来说,一般情况下,每个月有3个好房子能成交就非常理想了。
继续以链家地产为例。150家门店有450个好房子有可能当月成交。客户是多少?是1125个!也就是说2.5个准客户抢1套好房子,房东有可能一个月要和不同的客户谈两次。
当然,原来有8个客户抢一套房子,现在剩两个半客户抢一套房子,抢的人数少了,房东也知道市场冷了,但是这没有影响他这个房子当月就能成交的结果。因而对于优质房源来说,价格一定不会降,没有影响成交。
还有一部分不诚意卖的房子,可能自动退出了市场;也可能,房东以更高的价格先将房子挂售。反正不着急嘛,万一有人看好了呢。
市场上更多的还是中等的房子。卖房周期可能要长一点。这部分房东,有着急的,可能会降价,但一定不会降得特别多,一定是比最好卖的房子价格略低。
所以说,限购的这段时间,房价可能会降。但大降的可能性微乎其微。比起未来的再度涨幅,杯水对车薪。
总而言之,房价涨或跌,根本上还是取决于买卖双方的供求关系。就青岛这个城市来讲,确实处在供不应求这个节点上。
最后,引用一个例子:中国经济像个大火山,正喷涌爆发,无数的熔岩、碎石奔流而下,堕入山下一个大坑。突然有个漏网,拦住了去路。个别细小的还能落入坑中。大的就暂时被漏网阻拦。但,漏网的承受力是有限制的,而山体还在晃动。终有一天,熔岩、石块压塌漏网一起堕入大坑。
限购政策出台后,对于青岛未来房价的走势有诸多分析和预测。
要回答这个问题,首先要搞清楚这个“未来”到底指多远。是一年,两年?还是三年,五年?抑或是更长的一段时间。
我不是预言家,也不掌握中国经济的内幕。现在我仅从一个房产中介从业人员的身份,预测一下房价未来走势。这个未来我设定为两年。
中介行业有句话叫“3房5客”。意思是成熟经纪人手里要是能有3个好房子或5个好客户,能保证当月有单开,或分房源提成,或分客源提成。
现在我们先说“五客”。在青岛出限购政策的3月15号之前,市场非常火爆,很多经纪人手里不止5个准客户。限购政策一出,也考虑到个人能力参差不齐,我们可以照低了估算:这些人手里还剩1.5个一定要买房的客户。这些客户不是炒房,不是投资,是真实的购房者。
以链家地产为例。链家在青岛现在有接近150家门店。每个门店有至少20人。减掉做租赁的和一些新人。按每个店有5个老经纪人计算,每个人手里有1.5个要买房的客户,那么150家店,有1125个买房的客户。
反过来,这就意味着,限购政策一出,仅仅链家一家中介,每个月至少有2625个真实买房的客户,被拦在了购房大门之外。
这些客户去哪了?蛰伏起来,等待限购政策的解除,或者想办法满足不限购条件,或者放弃。这些客户很大一部分是必须买房的,他们的需求被遏制了,限购时间越长,这部分客户的基数就会越大。
政府的限购一般会持续多久呢?根据以往四次限购的经验,一般是10至15个月。这个时间之后,这些潜伏起来的准客户,会重新活跃,释放到市场。而到那时,市场又开始火热,房价迎来新一轮的疯狂上涨。
那么,限购的这段时间,房价会怎样。
我们接着说“3房”。一个经纪人手里有3个好房子,那是非常理想的情况。本身优质房源就少。而资源又往往集中在少数人手里。具体放到一个房产中介店面来说,一般情况下,每个月有3个好房子能成交就非常理想了。
继续以链家地产为例。150家门店有450个好房子有可能当月成交。客户是多少?是1125个!也就是说2.5个准客户抢1套好房子,房东有可能一个月要和不同的客户谈两次。
当然,原来有8个客户抢一套房子,现在剩两个半客户抢一套房子,抢的人数少了,房东也知道市场冷了,但是这没有影响他这个房子当月就能成交的结果。因而对于优质房源来说,价格一定不会降,没有影响成交。
还有一部分不诚意卖的房子,可能自动退出了市场;也可能,房东以更高的价格先将房子挂售。反正不着急嘛,万一有人看好了呢。
市场上更多的还是中等的房子。卖房周期可能要长一点。这部分房东,有着急的,可能会降价,但一定不会降得特别多,一定是比最好卖的房子价格略低。
所以说,限购的这段时间,房价可能会降。但大降的可能性微乎其微。比起未来的再度涨幅,杯水对车薪。
总而言之,房价涨或跌,根本上还是取决于买卖双方的供求关系。就青岛这个城市来讲,确实处在供不应求这个节点上。
最后,引用一个例子:中国经济像个大火山,正喷涌爆发,无数的熔岩、碎石奔流而下,堕入山下一个大坑。突然有个漏网,拦住了去路。个别细小的还能落入坑中。大的就暂时被漏网阻拦。但,漏网的承受力是有限制的,而山体还在晃动。终有一天,熔岩、石块压塌漏网一起堕入大坑。