关于EB5项目以再融资方式退出的解释【转自纽约投资移民律师网站】
目前很多EB5项目都是利用海外投资人的资金进行地产项目的建设，在项目建成之后，一般要通过再融资的方式从银行或者其他金融投资机构取得资金偿还项目建设过程中投入的资金其中也包括海外投资人的资金。
对于美国金融行业不熟悉的客户可能不理解为什么一个项目建成之后可以再次贷款用新的贷款偿还原来的项目贷款。这样做有什么好处。
用于地产项目开发的贷款一般叫做建筑贷款。一般来说，银行最多只提供60%的项目所需要的建设资金作为建筑贷款。如果一个项目开发商出资比较少，剩余的40%的建设资金如果也要通过其他渠道融资的话，其融资成本可以高达15%，而且有的时候根本就找不到这种贷款（因为建筑贷款除了第一顺位的60%的部分以外，都被认为是高风险的融资）。如此高的融资成本是很多项目所无法承受的。因此目前有很多项目就必须使用EB5的资金来填补这一空缺。EB5的资金一般的成本是5-6%左右。
但是当一个地产项目一旦建设完成，开始可以出租或者运营产生收入。融资情况就完全改观了。这时候一般传统银行或者金融机构会按照这个项目所产生的现金流和市场投资回报率来给这个项目估价，并且按照这个估值的70-80%提供再融资贷款。举例来说，如果一个项目建成运营后能产生1000万美元的税前净收入，那么按照当前美国对于商业地产项目的投资回报率6.75%的利率来计算，这个项目的估值就可以达到1000万/6.75% = 1.48亿美元。如果按照估值的75%提供再融资，再融资的金额就可以达到1.1亿美元。而这1.11亿美元就可以用来偿还建设项目时所投入的资金(包括银行贷款或者EB5的贷款)。如果当时建设这个项目的银行贷款和EB5资金一共加起来少于或者等于1.1亿美元，那么这个项目就有返还EB5资金的能力。所以评估一个商业地产项目能否通过再融资返还贷款，主要就是要考虑运营后的现金流能够支持多少再融资。
所以在评估使用EB5资金用于地产开发的项目时，一定要考虑开发商的经验和实力。一个有经验和实力的开发商能够确保工程在预算能完成，能够制定切实可行的运营方案，并保证运营预期收入的实现，也可以找到合理的建设融资与建成后的再融资渠道。这样偿还EB5的资金就有保障了。
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