摘 要】不动产登记法的立法具有重要意义，应慎重对待其定位、功能和观念。在定位上：不动产登记法是混合法，融公法与私法、程序与实体为一体；是公共法，调整与不动产登记相关的所有事项；是信息法，记载不动产物权及相关的其他信息。在功能上：不动产登记法应有助于搭建完备的权利平台，全面记载不动产物权；有助于搭建便捷的交易平台，为不动产交易提供便利；有助于搭建高效的监管平台，提高对不动产利用和交易的监管能力。在观念上：不动产登记法以统一登记为根本，要成为夯实和保障统一登记的根本法；以便民利民为导向，提升登记的便民利民度；以提高质量为指针，最大程度确保登记的正确性。
目次
一、引言
二、不动产登记法的定位
三、不动产登记法的功能
四、不动产登记法的观念
五、结语
一
引言
不动产登记是重要的财产权公示机制，它为不动产物权及与其相关的其他财产权提供了基础信息平台，在国家治理和经济运行中占有举足轻重的地位。
然而，与此地位不匹配的是，我国的不动产登记制度至今还未系统地法律化。虽然《民法典》物权编和《物权法》在相关章节规定了登记申请、登记机构权责、登记的效力、异议登记、预告登记、登记簿的公开等重要内容，但条文非常有限，是框架性、概略性的规定，《土地管理法》《农村土地承包法》《城市房地产管理法》《信托法》等涉及不动产登记的条文更有限，规定更粗犷。而且，它们属性各异，颁布时间有先有后，都不以专门调整不动产登记为己任，有关不动产登记的规定存在缺口和冲突。以这些法律为基础的《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）、《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）、《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称《办法》）、《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）等专事调整不动产登记的法规规章规程相对具体细致，并尽可能做出了适于实践需求的制度创新，的确发挥了良好的作用，但囿于上位法的现状，这些下位规范无法越界充分弥补上位法的缺口，也无法协调上位法之间的冲突，存在不少遗珠之憾，不能完全满足实践需求。
在此情况下，实务界要求进一步完善不动产登记制度，制定不动产登记法的呼声很高，有关主管机关也希望借《民法典》编纂的良机，在其中实现登记制度的完善，但受制于《民法典》的使命，这一美好愿望无法实现，正如我们所见，《民法典》物权编有关不动产登记的规定不过是《物权法》规定的翻版。不过，政治高层积极回应实务界的呼声，不仅第十三届全国人大常委会将不动产登记法的起草纳入立法规划，2020年3月30日《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》也提出“推动制定不动产登记法”，而自然资源部业已受命起草法律草案。只要规划不变、步骤跟紧，在不久的将来，《不动产登记法》这部系统化、法律化的不动产登记制度文本有望问世。本文将全面阐述不动产登记法的定位、功能和观念，希望为不动产登记法立法提供具有基础性和方向性意义的参考意见。
二
不动产登记法的定位
（一）不动产登记法是混合法
在十年前，笔者在《法学》2010年第3期发表了《不动产登记法的立法定位与展望》一文。在该文中，笔者认为不动产登记法是混合法，它将公法与私法、程序与实体融为一身、混为一体。不动产登记法既有公法属性又有私法属性：前者主要表现为作为行政机关的登记机构依法享有以管制为目的、具有实现公益功能的公共管理职责，并在相关程序进展中推进和落实这种职责，在此过程中，登记机构与申请人处于不平等的法律地位；后者主要表现为登记对私权的承载和再现。不动产登记法既有程序规范又有实体规范，前者主要表现为登记的启动、开展和终结等环环相扣的程序机制，后者主要表现为登记产生的实体法律效力。
这种认识源自对不动产登记运行规律的观察。登记是登记机构依法在登记簿上进行记载的行为，在从事该行为时，登记机构行使着诸如查验材料、询问当事人、实地查看等公共职责，以准确确认不动产权利及其相关信息，附带还能完成征收税赋、规划管理等治理事项。在我国，登记机构一直是行政机关，登记行为属于可诉的行政行为（《行政诉讼法》第61条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第1条）。登记机构必须按照法定程序作业，登记由此表现为从受理登记申请到审查再到登簿的环环相扣的程序机制。不仅如此，登记还指向登记簿上记载的不动产权利及其相关信息，这是登记行为的结果，在依申请登记的情形，登记结果的正当性源自当事人的意思表示，并依法产生法律效力，这影响着权利人以及利害关系人的实体利益。概括而言，登记把登记机构在登记簿上记载的行为和结果合二为一，前者具有公法属性和程序属性，后者具有私法属性和实体属性。作为调整登记的专项法律，不动产登记法不可避免地属于混合法。
转自 《财经法学》
目次
一、引言
二、不动产登记法的定位
三、不动产登记法的功能
四、不动产登记法的观念
五、结语
一
引言
不动产登记是重要的财产权公示机制，它为不动产物权及与其相关的其他财产权提供了基础信息平台，在国家治理和经济运行中占有举足轻重的地位。
然而，与此地位不匹配的是，我国的不动产登记制度至今还未系统地法律化。虽然《民法典》物权编和《物权法》在相关章节规定了登记申请、登记机构权责、登记的效力、异议登记、预告登记、登记簿的公开等重要内容，但条文非常有限，是框架性、概略性的规定，《土地管理法》《农村土地承包法》《城市房地产管理法》《信托法》等涉及不动产登记的条文更有限，规定更粗犷。而且，它们属性各异，颁布时间有先有后，都不以专门调整不动产登记为己任，有关不动产登记的规定存在缺口和冲突。以这些法律为基础的《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）、《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）、《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称《办法》）、《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）等专事调整不动产登记的法规规章规程相对具体细致，并尽可能做出了适于实践需求的制度创新，的确发挥了良好的作用，但囿于上位法的现状，这些下位规范无法越界充分弥补上位法的缺口，也无法协调上位法之间的冲突，存在不少遗珠之憾，不能完全满足实践需求。
在此情况下，实务界要求进一步完善不动产登记制度，制定不动产登记法的呼声很高，有关主管机关也希望借《民法典》编纂的良机，在其中实现登记制度的完善，但受制于《民法典》的使命，这一美好愿望无法实现，正如我们所见，《民法典》物权编有关不动产登记的规定不过是《物权法》规定的翻版。不过，政治高层积极回应实务界的呼声，不仅第十三届全国人大常委会将不动产登记法的起草纳入立法规划，2020年3月30日《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》也提出“推动制定不动产登记法”，而自然资源部业已受命起草法律草案。只要规划不变、步骤跟紧，在不久的将来，《不动产登记法》这部系统化、法律化的不动产登记制度文本有望问世。本文将全面阐述不动产登记法的定位、功能和观念，希望为不动产登记法立法提供具有基础性和方向性意义的参考意见。
二
不动产登记法的定位
（一）不动产登记法是混合法
在十年前，笔者在《法学》2010年第3期发表了《不动产登记法的立法定位与展望》一文。在该文中，笔者认为不动产登记法是混合法，它将公法与私法、程序与实体融为一身、混为一体。不动产登记法既有公法属性又有私法属性：前者主要表现为作为行政机关的登记机构依法享有以管制为目的、具有实现公益功能的公共管理职责，并在相关程序进展中推进和落实这种职责，在此过程中，登记机构与申请人处于不平等的法律地位；后者主要表现为登记对私权的承载和再现。不动产登记法既有程序规范又有实体规范，前者主要表现为登记的启动、开展和终结等环环相扣的程序机制，后者主要表现为登记产生的实体法律效力。
这种认识源自对不动产登记运行规律的观察。登记是登记机构依法在登记簿上进行记载的行为，在从事该行为时，登记机构行使着诸如查验材料、询问当事人、实地查看等公共职责，以准确确认不动产权利及其相关信息，附带还能完成征收税赋、规划管理等治理事项。在我国，登记机构一直是行政机关，登记行为属于可诉的行政行为（《行政诉讼法》第61条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第1条）。登记机构必须按照法定程序作业，登记由此表现为从受理登记申请到审查再到登簿的环环相扣的程序机制。不仅如此，登记还指向登记簿上记载的不动产权利及其相关信息，这是登记行为的结果，在依申请登记的情形，登记结果的正当性源自当事人的意思表示，并依法产生法律效力，这影响着权利人以及利害关系人的实体利益。概括而言，登记把登记机构在登记簿上记载的行为和结果合二为一，前者具有公法属性和程序属性，后者具有私法属性和实体属性。作为调整登记的专项法律，不动产登记法不可避免地属于混合法。
转自 《财经法学》
