铺
总价300—1000万市场热门
深圳商铺投资深圳房产投资
深圳最大320万平超级城市综合体
壹方城购物中心一线商圈位
1300万平巨量城市更新商铺升值红利
深圳最大一线商圈60万商业集群
品牌商家进驻，稳定收益4－5厘以上
每日固定高端消费人群超50万
产 权：70年（2015-2085）
业态租金：700元－800元/㎡
单价，12万
商业地产投资的三个理念
橡树资本创始人霍华德·马克斯提出过投资三要素：研究周期、寻找低频市场、低价控制风险。这三点同样适用于商业地产的投资：第一，商业地产和房地产一样，具有很强的周期性，所以要深入研究周期来淡化拍脑袋式的决策或算命式的预测，投资决策如果不是建立在对行业周期研究上，都是算命。
第二，如果市场的交易信息充分、及时、对称、交易频率非常高，甚至可以用互联网的平台形式进行运作的话叫高频市场，在高频市场上进行投资的话，利润已经大大降低。而商业地产投资一定要在低频市场中寻找独特的市场机会，只有低频市场才能创造较高的投资回报。发现并抓住不同的细分市场机会则是找到低频市场的基本方法。
第三，怎样控制投资中的风险？控制投资风险的根本就是找到低于市场价格的资产，怎么样拿到这样的价格同样是投资人应具备的核心能力。在别人不敢投的地方和不敢投时候敢于做出判断，就可能找到低于市场的价格。
判断资产价值的核心维度
对金融投资公司及开发商来讲，在资产端首先需要具备五个能力：发现有价值的资产、判断资产的价值、找到匹配的资金、提升资产的价值、较终实现资本要求的回报。今天主要讲如何判断资产价值。我认为判断一个资产的价值包括四个维度：周期、区域市场、物业类型及实现回报的具体路径。
美联工商铺商业地产13824386118
1
周期
首先讲讲周期。从长期来讲，我对行业充满乐观，这个行业是向上发展的行业。从短期来讲，这个行业处于一个深度的阶段性回调期间，投资上需要谨慎。
从2001年到2016年，整个商业地产投资额呈迅速增长的态势。截止2016年底，中国商业地产投资规模全球第二，仅次于美国，达3.4万亿美元。从曲线来看周期，应该说在2005年、2006年的时候出现短暂回调，之后迅速增长，再从2014年开始至2017年又出现短暂回调。另外，中国是全球第二个商业地产投资大国，同时也是全球增长较快的消费大国，从2007年开始到现在的十年里，增长率一直在两位数以上。这样的行业如果没有发展空间，什么样的还有未来？
美联工商铺商业地产13824386118
十字路口 品牌商家稳定收益
强势进驻壹成中心街区
经营项目：三津汤包早餐店
总价：977万
第一年租金收益：412594元
第二年租金收益：412594元
第三年租金收益：437349元
第四年租金收益：463590元
第五年租金收益：491406元
殷江林 美联商业地产工商铺
龙华最旺壹方城临街商铺
尽享一线商圈超级商业集群深圳商铺投资
鸿荣源?壹城荟
20㎡－50㎡钻级临街商铺
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产 权：70年（2015-2085）
业态租金：700元－800元/㎡
单价，12万
短暂回调指什么？
从2011年到2015年，尤其在2014年及2015年，确实存在开工量、出让量都有短暂回调。尤其是在租金水平方面，从2013年到2014年，除了一线城市，其他所有的都有回落。这个是因为我们各地的供应速度增长太快，远远超过了我们收入和消费的增长，供求关系在短期内出现了严重的不平衡，导致整个行业出现深度回调。
但是我为什么更看好未来？
有这么几个因素：
第一，城镇化率。城镇化率是支持中国整个房地产行业，包括商业地产行业发展的较基本要素。纵观全世界城市发展史，城镇化率未超过75%以前，商业地产行业一直都在高速发展向前，没有一个国家突破这个标准，中国也不例外。
第二，国内消费能力，从2014年到今天，中国社会消费品零售总额和我们工业增加值比较中，中国现在已经明显出现了新的经济支柱—消费市场。
第三，从投资回报来看，较下面的是一年息存款利率，比值较低，较上面是写字楼转售回报，比值较高。从中美两国的回报角度来讲，中国商业地产虽然出现了局部回调，但是和社会发展的需求以及发达国家走的道路来看，我们的空间还很大。
美联工商铺商业地产13824386118
这是从周期角度讲为什么我坚定长期看好商业地产投资，但短期确实需谨慎。短期内，我们处于一个向上大周期的向下回调的短阶段。
2
区域市场
其次讲讲区域市场。我认为决定一个地方值不值得投资、能不能投资，主要是由三个要素决定：一，人口的数量。
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十字路口 品牌商家稳定收益
强势进驻壹成中心街区
经营项目：三津汤包早餐店
总价：977万
第一年租金收益：412594元
第二年租金收益：412594元
第三年租金收益：437349元
第四年租金收益：463590元
第五年租金收益：491406元
殷江林 美联商业地产工商铺
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周期
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第二，国内消费能力，从2014年到今天，中国社会消费品零售总额和我们工业增加值比较中，中国现在已经明显出现了新的经济支柱—消费市场。
第三，从投资回报来看，较下面的是一年息存款利率，比值较低，较上面是写字楼转售回报，比值较高。从中美两国的回报角度来讲，中国商业地产虽然出现了局部回调，但是和社会发展的需求以及发达国家走的道路来看，我们的空间还很大。
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