浪花看盘----海信·灵山湾
一、项目概况
🔼区位
🔼区位放大
楼盘定位：刚需/改善
交付标准：毛坯
核心卖点：双地铁；13号线（已建），6号线（在建）， 23号线（远期规划，不太靠谱😂）
商业：融创（万达）茂，城市阳台
学校：凭海临风小学、兰亭小学（现在），两河初中（在建）、胶南六中（现在）
医院：
交通：滨海大道，13号线，6号线
周边在售楼盘：保利·诚源领秀海（高层1.4精装）、青岛院子（别墅+洋房）、海月星湾（高层）、实地蔷薇国（售楼处报均价1.38，实际估计可以做到1.3左右）际等
周边已建成楼盘：馨海国际城、银盛泰浪琴海、保利海上罗兰等。
二、项目总图及简介:
1.青岛海信海外总部基地项目位于青岛市西海岸新区灵山湾文化产业区薛泰路以南、辛屯山路以西。本案根据建设单位对于打造青岛西海岸新区新地标,塑造国际性城市综合社区的诉求,充分利用基地现有条件,营造舒适宜居的建筑空项目包括超高层办公楼、配套商业、住宅、人才公寓。
项目公建区主入口设置在东侧辛屯山路上,次入口设置在西侧华山西路上,南地块住宅区主入口设置在西侧华山西路上,次入口设置在朝阳四路上,北地块住宅区主入口设置在东侧辛屯山路上,次入口设置在朝阳四路上。
2.经济技术指标：
总用地面积:87726㎡
总建筑面积:439239㎡
地上建筑面积:307041㎡
其中：住宅：173162㎡、
人才公寓：9433㎡、
商业办公：119216㎡、
物业配套用房：2430㎡、
幼儿园：2800㎡
地下建筑面积:132198m
机动车停车位:3385个
容积率:3.5
建筑密度:25%
三、小区效果展示
🔼实景合成
🔼沿滨海大道透视图
🔼单体透视图
四、户型分析
🔼户型点评8星
1.入户门内开
2.玄关走道过长，浪费一定居住面积
3.南向餐厅
综合点评：中规中矩
适合购买人群：舒适套二，适合三口之家刚需、老人居住（客厅餐厅大空间有很大的可塑性，例如老人看孩子，可以有较大的可供孩子活动的空间。两个卧室，如果老人有分床睡的需求亦可得到满足...）。
预算情况：总价约135万，最低首付41万，每月最高还贷约5500元
（算法说明：单价1.5，首付30%，等额本息，按旧版基准利率上浮15%计算，本文余同，不再说明）
🔼户型点评7星半
1.入户门内开
2.餐厅位置阻挡厨房入口,且餐厅采光通风不够理想
3.不明功能空间，面积过大
4.客厅空间较为局促
综合点评：中间户，存在若干小缺陷，与市面上其他同面积户型相比无明显竞争力。
适合购买人群：紧凑型套三，适合三口、四口之家刚需。
预算情况：总价约160万，最低首付48万，每月最高还贷约6500元
🔼户型点评7星半
1.入户门内开
2.客厅餐厅厨房南北不够通透
3.北卧室需经过洗手间前室进入，且门口对镜子
4.餐厅位置阻挡厨房入口,且餐厅采光通风不够理想
5.客厅稍显局促
6.走道略长
综合点评：存在若干小缺陷
适合购买人群：普通套三 ，适合三口之家改善，四口、五口之家刚需
预算情况：总价约177万，最低首付55万，每月最高还贷约7000元
🔼户型点评7星半
1.入户门内开
2.北窗较小，客厅餐厅厨房南北不够通透
3.餐厅宽敞
综合点评：存在若干小缺陷，与市面上其他同面积户型相比，缺乏竞争力。
适合购买人群：舒适型套三，适合三口之家改善，四口、五口之家刚需。
预算情况：总价约203万，最低首付61万，每月最高还贷约8200元。
五、户型分布
六、开盘信息
1.开盘信息
🔼首开2#5#开盘信息
2.签约信息
🔼2#签约信息
🔼5#签约信息
注：签约信息查于2019年10月10日
3.在售状况
2019.08.25首开2#、5#未清盘，目前还有1#、3#、4#、7#已拿到预售，至今已有一个半月，从签约情况来看，海信灵山湾市场认可度并不是很高。在上期“浪花看盘----保利源诚领秀海”中已经提到，单看价格，领秀海精装1.4，灵山湾毛坯1.5，考虑进去1000的精装成本，两者单价实际差2000元。我们以两家的120㎡户型来做个价格对比：
领秀海120㎡：总价168万，最低首付51万，每月最高还贷6700元。（精装交付）
灵山湾120㎡：总价约177万，最低首付55万，每月最高还贷约7000元。（考虑到灵山湾为毛坯交付，交付后考虑装修，灵山湾需另投入约10万元）
从以上价格比对可以看出，在灵山湾与领秀海两者预算差不了太多，楼盘品质又接近的情况下（实际后期灵山湾的配套要优于领秀海），市场对价格的敏感度还是非常高的，购房者更倾向于根据价格用脚投票。笔者认为，这应该就是领秀海销售状况要优于灵山湾的最大原因。
另外，上图所示位置，领秀海西北侧紧靠两河路的蔷薇国际，近期即将开盘，实测至领秀海南侧的两河站约800m，预计价格比领秀海价格还要低一些，领秀海首开三栋小高，二开两栋高层，三开一栋高层，基本能够清盘；灵山湾首开两栋房源，销售状况不够理想；如今又杀出一个价格很可能更低的蔷薇国际，本区域的市场竞争正趋向白热化。（青岛院子、海月星湾等品质价格高一档，暂不讨论）
七、总结
海信灵山湾，双地铁、靠滨海大道，按照当前规划，后期项目配套建设办公楼、集中商业以及幼儿园等。学区现在是兰亭小学和胶南六中，后期为凭海临风小学和两河初中。城市级的商业配套方面，往西有红树林、城市阳台，向东有万达茂、星光岛。对比该区域的主要竞争对手领秀海，领秀海价格更低，但是考虑后期的配套和发展，还是灵山湾更胜一筹。适合资金实力比较充足的刚需和改善。
一、项目概况
🔼区位
🔼区位放大
楼盘定位：刚需/改善
交付标准：毛坯
核心卖点：双地铁；13号线（已建），6号线（在建）， 23号线（远期规划，不太靠谱😂）
商业：融创（万达）茂，城市阳台
学校：凭海临风小学、兰亭小学（现在），两河初中（在建）、胶南六中（现在）
医院：
交通：滨海大道，13号线，6号线
周边在售楼盘：保利·诚源领秀海（高层1.4精装）、青岛院子（别墅+洋房）、海月星湾（高层）、实地蔷薇国（售楼处报均价1.38，实际估计可以做到1.3左右）际等
周边已建成楼盘：馨海国际城、银盛泰浪琴海、保利海上罗兰等。
二、项目总图及简介:
1.青岛海信海外总部基地项目位于青岛市西海岸新区灵山湾文化产业区薛泰路以南、辛屯山路以西。本案根据建设单位对于打造青岛西海岸新区新地标,塑造国际性城市综合社区的诉求,充分利用基地现有条件,营造舒适宜居的建筑空项目包括超高层办公楼、配套商业、住宅、人才公寓。
项目公建区主入口设置在东侧辛屯山路上,次入口设置在西侧华山西路上,南地块住宅区主入口设置在西侧华山西路上,次入口设置在朝阳四路上,北地块住宅区主入口设置在东侧辛屯山路上,次入口设置在朝阳四路上。
2.经济技术指标：
总用地面积:87726㎡
总建筑面积:439239㎡
地上建筑面积:307041㎡
其中：住宅：173162㎡、
人才公寓：9433㎡、
商业办公：119216㎡、
物业配套用房：2430㎡、
幼儿园：2800㎡
地下建筑面积:132198m
机动车停车位:3385个
容积率:3.5
建筑密度:25%
三、小区效果展示
🔼实景合成
🔼沿滨海大道透视图
🔼单体透视图
四、户型分析
🔼户型点评8星
1.入户门内开
2.玄关走道过长，浪费一定居住面积
3.南向餐厅
综合点评：中规中矩
适合购买人群：舒适套二，适合三口之家刚需、老人居住（客厅餐厅大空间有很大的可塑性，例如老人看孩子，可以有较大的可供孩子活动的空间。两个卧室，如果老人有分床睡的需求亦可得到满足...）。
预算情况：总价约135万，最低首付41万，每月最高还贷约5500元
（算法说明：单价1.5，首付30%，等额本息，按旧版基准利率上浮15%计算，本文余同，不再说明）
🔼户型点评7星半
1.入户门内开
2.餐厅位置阻挡厨房入口,且餐厅采光通风不够理想
3.不明功能空间，面积过大
4.客厅空间较为局促
综合点评：中间户，存在若干小缺陷，与市面上其他同面积户型相比无明显竞争力。
适合购买人群：紧凑型套三，适合三口、四口之家刚需。
预算情况：总价约160万，最低首付48万，每月最高还贷约6500元
🔼户型点评7星半
1.入户门内开
2.客厅餐厅厨房南北不够通透
3.北卧室需经过洗手间前室进入，且门口对镜子
4.餐厅位置阻挡厨房入口,且餐厅采光通风不够理想
5.客厅稍显局促
6.走道略长
综合点评：存在若干小缺陷
适合购买人群：普通套三 ，适合三口之家改善，四口、五口之家刚需
预算情况：总价约177万，最低首付55万，每月最高还贷约7000元
🔼户型点评7星半
1.入户门内开
2.北窗较小，客厅餐厅厨房南北不够通透
3.餐厅宽敞
综合点评：存在若干小缺陷，与市面上其他同面积户型相比，缺乏竞争力。
适合购买人群：舒适型套三，适合三口之家改善，四口、五口之家刚需。
预算情况：总价约203万，最低首付61万，每月最高还贷约8200元。
五、户型分布
六、开盘信息
1.开盘信息
🔼首开2#5#开盘信息
2.签约信息
🔼2#签约信息
🔼5#签约信息
注：签约信息查于2019年10月10日
3.在售状况
2019.08.25首开2#、5#未清盘，目前还有1#、3#、4#、7#已拿到预售，至今已有一个半月，从签约情况来看，海信灵山湾市场认可度并不是很高。在上期“浪花看盘----保利源诚领秀海”中已经提到，单看价格，领秀海精装1.4，灵山湾毛坯1.5，考虑进去1000的精装成本，两者单价实际差2000元。我们以两家的120㎡户型来做个价格对比：
领秀海120㎡：总价168万，最低首付51万，每月最高还贷6700元。（精装交付）
灵山湾120㎡：总价约177万，最低首付55万，每月最高还贷约7000元。（考虑到灵山湾为毛坯交付，交付后考虑装修，灵山湾需另投入约10万元）
从以上价格比对可以看出，在灵山湾与领秀海两者预算差不了太多，楼盘品质又接近的情况下（实际后期灵山湾的配套要优于领秀海），市场对价格的敏感度还是非常高的，购房者更倾向于根据价格用脚投票。笔者认为，这应该就是领秀海销售状况要优于灵山湾的最大原因。
另外，上图所示位置，领秀海西北侧紧靠两河路的蔷薇国际，近期即将开盘，实测至领秀海南侧的两河站约800m，预计价格比领秀海价格还要低一些，领秀海首开三栋小高，二开两栋高层，三开一栋高层，基本能够清盘；灵山湾首开两栋房源，销售状况不够理想；如今又杀出一个价格很可能更低的蔷薇国际，本区域的市场竞争正趋向白热化。（青岛院子、海月星湾等品质价格高一档，暂不讨论）
七、总结
海信灵山湾，双地铁、靠滨海大道，按照当前规划，后期项目配套建设办公楼、集中商业以及幼儿园等。学区现在是兰亭小学和胶南六中，后期为凭海临风小学和两河初中。城市级的商业配套方面，往西有红树林、城市阳台，向东有万达茂、星光岛。对比该区域的主要竞争对手领秀海，领秀海价格更低，但是考虑后期的配套和发展，还是灵山湾更胜一筹。适合资金实力比较充足的刚需和改善。
