坚持两年不买房,会“独善其身”,还是“踏空房价”

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这些年,我听到了太多“后悔没买房”的故事。
故事的模板都一样,先回顾3年前乃至10年前,自己在某个城市看到了XX楼盘,比现在至少低一倍,要么是自己犹犹豫豫,要么是笃定房价会下跌,最终与房子擦肩而过。
顶着新一线、二线、国家中心的城市名号,这些地方变得越来越高冷,现在想抽身而退,忽然发现,连这座城市郊区的房子都买不起了。
数据是冰冷的。
1998-2018年,20年的时间中,全国均价从1854元上涨至8542元。从2004-2017年,13年的时间,我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元,增幅达13.7倍。
但是,每个讲述此类故事的购房者,真的都没房子住吗?
当然不是,不少人在老家地市、县城有房,再不济,在农村老家也有洋气的小楼,只是看别人买了就赚钱,买了就能在大城市扎根,说起来倍有面子,所以自己也要有。
所以,问题的根本,不是没房子住,而是人人都想往大城市挤,买房也不是为了自住,而是怕房价涨到彻底买不起,先下手为强再说。
站在2019年四季度的时间节点,同样的剧情,还会不会上演?
或者说,坚持两年不买房,会“独善其身”还是“踏空房价”?
我们从以下几个方面展开分析。
第一,棚改缺失的影响何时显现?
原来的棚户区改造,只给房子不给钱,就算有补助,大部分也是过渡费之类的“小钱”,这种安置方法,因为回迁房大部分不会入市流通,拆迁户只能把房屋出租或低价转让才能赚钱,不会对当地楼市的流通体系造成冲击。
但是,从2016年开始,拆迁给了大量的现金补贴,同时不再安置房屋,拆迁户猛地拿到一笔远超自己房屋价值的资金,换做是谁,都会在房地产市场大肆“扫楼”。
这样一来,库存积压再多的城市,在短期爆发出的强大购买力催动下,也会变得“供不应求”。
而在2019年初,财政部公布全年棚改计划开工目标285万套,较2018年实际完成规模(626万套)减少54%,开工目标普遍下降,理论上来说,将会对楼市形成拖累,可现在来看,影响似乎还没有显现。
原因有很多,有房企加快施工、棚改投资前移等多种因素,但是,早则2020上半年,晚则下半年,棚改的影响必然会显现。
最直观的影响,就是销售面积下降,成交量回落,从棚改的角度来说,今明两年放弃买房,“独善其身”的可能性会更大。
第二,未来的人口流动趋势。
人口流动的格局已经越来越清晰,有人戏称为“孔雀东南飞”的现象。
从城市群来看,东部沿海地区仍是吸引人口流入的主力,其中以粤港澳大湾区最具人气,而像长江中游、成渝及中原等中部和西部城市群,还处于人口净流出的状态。
粤港澳地区在吸引年轻人方面独具优势,但受教育程度不及长三角城市群,从分省情况来看,广东和浙江两省对于流动人口的吸引力位居前列,而像北京和上海由于户籍限制的存在,使得其对外来流动人口的吸引力逐渐减弱,常住人口增速偏慢。
也就是说,年轻人在往广州、深圳方向奔跑,高学历人才则更倾向于沪苏宁杭等城市。
人口流动趋势的变化,必然会对楼市造成深层影响,那些受到政策严格调控的一二线城市的核心主城区,一旦稍有风吹草动,“踏空房价”的可能性很大。
当然,想在这些城市买房要有两个前提,1.财力足够,收入预期明朗,杠杆不高。2.有“房票”。
第三,租赁房市场的体量变化。
都说租房难,租房贵,问题的根本,是土地招拍挂制度下,大部分住宅用地都被用作销售,少有自持物业的租赁房产出现。
究其原因,一方面是利润微薄,开发商不愿意做,另一方面是回款周期太长,没办法像卖房子那样满足高周转的需求。
但是,集体土地进入市场,可以解决这个问题。
据《中国证券报》10月11日报道,距离4200多万亩集体土地直接入市还剩不到2个月时间,记者了解到,黄金周之前,自然资源部在京分两期举办了新修改《土地管理法》专题培训班,培训对象涵盖各省、自治区以及主要地市的自然资源主管部门相关处室人员。
这个消息,市场期盼已久。集体土地入市扫清障碍,巨大的土地供应,同时用地性质并不会改变,也不会冲击原有的商品房体系,不耽误房企拿地、盖房、卖住宅,与此同时,给购房者多了一个新选择。
现在,就看未来租赁房的体量会不会持续扩大了。
假如你所在的城市,会有稳租金商品房租赁试点项目,约定租金年涨幅,还是集体土地性质,并且有大量供应,刚好你还很年轻,收入也不高,放弃买房选择租房,不是不可以。
关于这个问题,经济学家讲的很透彻。
经济学家李迅雷日前表示:记得2017年的博鳌论坛上,我提出房地产的拐点或发生在2020年前后,颇受争议。如今,我依然认为基本确认拐点了。有人期望房价长期走平,不可能!走平对于贷款投资性买房者而言,就是亏损套牢,全球没有走平案例,因为这不符合资产特性。
意思很明显,在专家看来,再等四个月的时间,到了2020年,楼市抉择的方向一定会出现,格局必然明朗,唯一的方向,就是“稳中有降”。
如果你以前受够了没买房带来的“痛苦”,未来不妨多点耐心,宁可多看,也要少动,因为一旦冲动,就可能“吃闷亏”。

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这些年,我听到了太多“后悔没买房”的故事。
故事的模板都一样,先回顾3年前乃至10年前,自己在某个城市看到了XX楼盘,比现在至少低一倍,要么是自己犹犹豫豫,要么是笃定房价会下跌,最终与房子擦肩而过。
顶着新一线、二线、国家中心的城市名号,这些地方变得越来越高冷,现在想抽身而退,忽然发现,连这座城市郊区的房子都买不起了。
数据是冰冷的。
1998-2018年,20年的时间中,全国均价从1854元上涨至8542元。从2004-2017年,13年的时间,我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元,增幅达13.7倍。
但是,每个讲述此类故事的购房者,真的都没房子住吗?
当然不是,不少人在老家地市、县城有房,再不济,在农村老家也有洋气的小楼,只是看别人买了就赚钱,买了就能在大城市扎根,说起来倍有面子,所以自己也要有。
所以,问题的根本,不是没房子住,而是人人都想往大城市挤,买房也不是为了自住,而是怕房价涨到彻底买不起,先下手为强再说。
站在2019年四季度的时间节点,同样的剧情,还会不会上演?
或者说,坚持两年不买房,会“独善其身”还是“踏空房价”?
我们从以下几个方面展开分析。
第一,棚改缺失的影响何时显现?
原来的棚户区改造,只给房子不给钱,就算有补助,大部分也是过渡费之类的“小钱”,这种安置方法,因为回迁房大部分不会入市流通,拆迁户只能把房屋出租或低价转让才能赚钱,不会对当地楼市的流通体系造成冲击。
但是,从2016年开始,拆迁给了大量的现金补贴,同时不再安置房屋,拆迁户猛地拿到一笔远超自己房屋价值的资金,换做是谁,都会在房地产市场大肆“扫楼”。
这样一来,库存积压再多的城市,在短期爆发出的强大购买力催动下,也会变得“供不应求”。
而在2019年初,财政部公布全年棚改计划开工目标285万套,较2018年实际完成规模(626万套)减少54%,开工目标普遍下降,理论上来说,将会对楼市形成拖累,可现在来看,影响似乎还没有显现。
原因有很多,有房企加快施工、棚改投资前移等多种因素,但是,早则2020上半年,晚则下半年,棚改的影响必然会显现。
最直观的影响,就是销售面积下降,成交量回落,从棚改的角度来说,今明两年放弃买房,“独善其身”的可能性会更大。
第二,未来的人口流动趋势。
人口流动的格局已经越来越清晰,有人戏称为“孔雀东南飞”的现象。
从城市群来看,东部沿海地区仍是吸引人口流入的主力,其中以粤港澳大湾区最具人气,而像长江中游、成渝及中原等中部和西部城市群,还处于人口净流出的状态。
粤港澳地区在吸引年轻人方面独具优势,但受教育程度不及长三角城市群,从分省情况来看,广东和浙江两省对于流动人口的吸引力位居前列,而像北京和上海由于户籍限制的存在,使得其对外来流动人口的吸引力逐渐减弱,常住人口增速偏慢。
也就是说,年轻人在往广州、深圳方向奔跑,高学历人才则更倾向于沪苏宁杭等城市。
人口流动趋势的变化,必然会对楼市造成深层影响,那些受到政策严格调控的一二线城市的核心主城区,一旦稍有风吹草动,“踏空房价”的可能性很大。
当然,想在这些城市买房要有两个前提,1.财力足够,收入预期明朗,杠杆不高。2.有“房票”。
第三,租赁房市场的体量变化。
都说租房难,租房贵,问题的根本,是土地招拍挂制度下,大部分住宅用地都被用作销售,少有自持物业的租赁房产出现。
究其原因,一方面是利润微薄,开发商不愿意做,另一方面是回款周期太长,没办法像卖房子那样满足高周转的需求。
但是,集体土地进入市场,可以解决这个问题。
据《中国证券报》10月11日报道,距离4200多万亩集体土地直接入市还剩不到2个月时间,记者了解到,黄金周之前,自然资源部在京分两期举办了新修改《土地管理法》专题培训班,培训对象涵盖各省、自治区以及主要地市的自然资源主管部门相关处室人员。
这个消息,市场期盼已久。集体土地入市扫清障碍,巨大的土地供应,同时用地性质并不会改变,也不会冲击原有的商品房体系,不耽误房企拿地、盖房、卖住宅,与此同时,给购房者多了一个新选择。
现在,就看未来租赁房的体量会不会持续扩大了。
假如你所在的城市,会有稳租金商品房租赁试点项目,约定租金年涨幅,还是集体土地性质,并且有大量供应,刚好你还很年轻,收入也不高,放弃买房选择租房,不是不可以。
关于这个问题,经济学家讲的很透彻。
经济学家李迅雷日前表示:记得2017年的博鳌论坛上,我提出房地产的拐点或发生在2020年前后,颇受争议。如今,我依然认为基本确认拐点了。有人期望房价长期走平,不可能!走平对于贷款投资性买房者而言,就是亏损套牢,全球没有走平案例,因为这不符合资产特性。
意思很明显,在专家看来,再等四个月的时间,到了2020年,楼市抉择的方向一定会出现,格局必然明朗,唯一的方向,就是“稳中有降”。
如果你以前受够了没买房带来的“痛苦”,未来不妨多点耐心,宁可多看,也要少动,因为一旦冲动,就可能“吃闷亏”。