是什么决定了房价？
　　住房是一项基本的需求，大多数人都希望住进Dream house。从这一点来说，房产是一种具备情感属性的资产类别。
　　推动市场需求和价格的因素主要有以下几点：
　　1.经济活动 - 就业集中区域　　人们总是往可以获得工作机会，能够赚钱生存的区域迁徙。
　　2.人类兴趣 - 休闲商业集中区　　周末我可以在这个区域做什么？
　　3.人类行为 - 自我价值定位　　如果我住在这里，别人会怎样看待我？
　　4.教育水平 - 高素质人群聚集区　　如果我住在这里，街坊领居是否都谦逊有礼
　　5.学校教育 - 毗邻知名学府　　如果我住在这里，我的孩子是否能接收到良好的教育
　　不少买家都会溢价购买他们想要的东西，比如水景，通勤便利，房屋设计装饰风格，区域位置，生活便利，类似周边有餐馆，咖啡馆，遛狗的公园等。
　　这些生活方式的驱动因素是一些区域的房产表现优于其他区域的直接原因。其结果就是，随着时间推移，一些区域表现强劲，而其他区或出现涨幅停滞甚至下滑的走势。
　　作为投资者，你的任务就是探究这种生活趋势，并研究人们的心理需求。而并非“简单粗暴”地买一套属于自己的投资房，等待时间来完成它的增值工作；毕竟投资就是在跟时间赛跑，如果你在十年前买的房产价格翻倍了，那能算投资成功么？并不见得，因为墨尔本很多区域不到5年房产价值就已经翻倍了。相反，买家只有做更多的调研和学习才能做出更有利的选择。
　　位置，位置，位置！

　　众所周知，Location对一个物业的增长潜力有巨大的影响，而它也是影响物业涨幅变量中唯一不能改变的因素。Location是影响物业价格的最核心因素。　　作为房产投资学的经典法则，影响价格涨幅的因素中区域位置占80％，物业本身占20％。　　当然，能够选到兼具地段和优质房产是所有买家的目标。　　但从根本上来说， 　　不过，投资者仍然需谨慎选择物业，如果房产本身没选好，即使它位于绝佳地段，你之前所有的努力都很可能被其消解不少。　　大部分投资者也许都犯过这类错误，不少人都是先看房再选区。
　　建议投资者在购房前认真思考想要买怎样的房子，它有哪些特点等问题，具体来说你们需要做以下这些事：
　　1. 区域：最好距离市中心不超过30km，并且有方便的交通
　　2. 街道：查看区域内的位置，是否靠近交通设施和购物场所，是否在学区内等
　　3. 物业：详细分析房屋细节，房型图，配套设施等
　　4. 尽职调查：建筑报告，分析房屋选材等
　　选择适合的房产类型　　一旦投资者确定了位置，接下来是房产类型的选择。　　虽然独立屋，联排别墅和公寓都是不错的投资方式，但投资者一定要知道在你锁定的区域内，哪种房产类型更符合居住在该区域的人群需求。　　研究人口调查包括年龄，收入，职业，家庭规模等。如果投资者看中的区域以大家庭为主，他们的需求将是独立屋而不是公寓。而如果这是一个充满年轻上班族和大学生的区域，现代化的公寓可能会更受欢迎。这就是为什么市中心的公寓近年来就算租金居高不下，但好的地段仍然一房难求。

　　总之，投资者如果能够找到正确的研究方法，有专业学术团队为其提供建议，便可以减少不少臆断，从而降低甚至避免不必要的投资风险，真正买到一套具备升值潜力的投资房。