政府力稳房价 成交高位回落
——2017年广州房地产市场展望
前言
相比北上深，同样是一线城市的广州，2016年楼市表现显得异常的理性、平稳，这与广州政府调控楼市灵活有效紧密相关。但截至2016年底，广州去库存效果显现，部分区域供需关系开始失衡；加上11月二波集中供地，一口气推出16宗商住/居住用地，可销售部分实际楼面地价屡创新高，加大了广州楼价上涨的动力。面对全国重点城市四季度这一系列来势汹汹的重启限购等调控政策的举措，2017年广州的调控政策将如何变化？2017年广州楼市是否仍能继续保持平稳发展？
注：
本报告数据来源：合富辉煌监测数据，为网签数据
数据统计时间为2016年1月-11月
统计口径：全市包括：越秀、天河、海珠、荔湾、白云、黄埔、番禺、南沙、花都、增城、从化十一个行政区；
中心五区：越秀、天河、海珠、荔湾、白云
外围六区：黄埔、番禺、南沙、花都、增城、从化
黄埔：由原来的黄埔区及萝岗区组成
（以下没有特别标注的数据，均为商品住宅数据）
政府力避“地王效应”，全年土地市场先抑后扬
2016年广州土地公共招拍挂出让总面积、总金额明显减少。
合富辉煌监测数据显示，2016年广州市土地成交总量715㎡，相比2015年1191万㎡，同比下降40%。其中居住用地成交452万㎡（占总量63%），相比2015年659万㎡，同比下降31%；商业用地成交253万㎡（占总量35%），相比2015年490万㎡，同比下降48%。土地出让总金额664亿元，相比2015年932亿元，同比下降29%。
上半年广州调整土地出让策略及节奏，达到控地价稳房价的效果。
合富辉煌监测数据显示，上半年广州政府及时调整供地策略及节奏，推定向出让商业用地和外围居住用地。广州1-4月所推地块全部底价成交，到5月土地拍卖才产生溢价。尽管5月拍卖的居住用地均位于外围非核心区域，溢价率仍然高达164%-181%，但由于成交楼面地价大都低于8000元/㎡，对楼价传导有限。
2016年广州去库存效果显现，成交量价齐升
2016年全市供需缺口350万㎡，去库存效果十分显著，楼市表现火爆，成交量价齐升。
千万豪宅（单套总价1000万以上）成交表现更加出色，2016年前11月成交44万㎡，同比增98%。
2016年1-11月，广州总价1000万以上物业成交面积44万㎡（1327套），较2015年同期（22万㎡，614套）增加98%。
从成交分布来看，核心地段/稀缺资源/高规划前景物业一直是高端买家追捧的对象。
别墅物业成交同样呈持续攀升态势，2016年前11月成交57万㎡，同比涨32%。
2016年1-11月全市别墅物业成交57万㎡（1973套），同比升32%，并已超2015年全年成交水平（2015年全年广州市别墅物业成交50万㎡，1732套）。增城、从化别墅物业成交占全市五成，中心区则主要集中在白云金沙洲、同和板块，天河奥体-广氮板块。
去库存效果显著，各区存量普降两成以上，去化周期普降6个月。
从各区库存量看，除荔湾受广钢新城新货高度集中供应外，存量上升，其余各区存量均表现为下降的态势。中心五区去库存最明显的是白云及天河，动因是这两个区域大户型豪宅成交速度明显加快；外围六区去库存最明显的是增城及黄埔，目前这两个区域去化周期只有6个月。
居住需求合理疏导，广州楼价得以平稳
置业需求外溢，外围成交超80%。
2016年广州一手商品住宅成交超过80%在外围六区，中心城区置业需求外溢以东部为最主要方向。
存量住宅大量承接中心城区的置业需求。
中心区新货不足，越来越多需求包括改善需求，转移至二手市场。2016年1-10月中心五区的二手住宅成交量高达470万㎡，同比大幅上升67%，预计全年约600万㎡。
2016年成交热点区域
中心五区热点区域：广钢新城、同和及奥体-广氮板块成交面积呈翻倍大幅增长，来自于2014-2015年地市对楼市的大量补给。
黄埔：2016年成交量高速增长并突破200万㎡，并实现供求逆转。
2016年1-11月黄埔区实现成交208万㎡，同比升50%；新增163万㎡，供求缺口达45万㎡，供不应求态势明显；全区成交均价15904元/㎡，同比增长10%。
增城：2016年全年成交创新高，首次突破300万㎡，并实现供求逆转。
增城实施不限购政策，2016年1-11月成交首次突破315万㎡，同比升54%，新增258万㎡，前十一月全区成交均价10835元/㎡，同比2015年全年增长9%。
南沙：自贸区开发建设提速，2016年商品住宅成交量稳步增长，价格增速跑赢大市。
2016年1-11月南沙区新增供应108万㎡，同比减少18%；成交面积148万㎡，同比增长15%；均价12450元/㎡，同比上升16%。
番禺：新增供应维持低位，供不应求突出，成交量缩价升。
番禺区已经连续两年新增供应维持低位，供不应求矛盾突出。2016年1-11月新增供应85万㎡，同比减少5%；成交140万㎡，同比下降11%；均价19073元/㎡，同比上升18%。
花都：受万达文化旅游城热销带动，花都区2016年前11月成交量价齐升。
万达文化旅游城2016年1-11月成交27万㎡，元/㎡元/㎡占花都区总成交面积（167万㎡）的16%，带动花都区成交面积同比升34%；成交均价13490元/㎡，结构性带动全区均价达到11654元/㎡，同比上升16%。
2017年广州调控政策将如何变化？
广州目前实施的限购限贷政策加码的风险增大。
国家统计局发布的2016年11月下半月一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况数据增示，济南、武汉、广州、郑州价格对比11月仍呈现上升态势，12月，郑州、武汉、济南先后出台更为严格的限购政策，相比之下，广州政策收紧的压力正在加大，广州原定于12月26日出让的商业/居住用地，7宗延期出让、2宗终止出让，不排除与房价上涨压力较大相关。
限贷政策加严或成为广州政府调控的主力工具之一。
合富房地产研究院预计，广州政府将继续通过控制好土地拍卖的节奏及地块分布，同时对商品住宅实施非市场化的操作手段，稳定市场预期及房价走势，从而避免调控政策大幅收紧。
2017年广州新增供应及分布
备注说明：统计区域包含：越秀区、海珠区、白云区、天河区、荔湾区、黄埔区、番禺区、南沙区、花都区以及增城区的广园东、教育城、新塘中心、新新大道四个板块。文中统称为“广州市（不含从化）”。
统计方法：按项目施工进度，估算全年可达到销售条件的货量，同时参考历年的新增供应量进行修正。
合富房地产研究院预计2017年广州市(不含从化)新增供应8万套，中心五区得益于近两年地市传导，呈增加趋势，市场有望解渴；外围区域货量相比2016年有所减少。
中心各区的货量集中在单一板块或项目；广钢、广纸、奥体广氮等高地价区域主导，2017年新货难觅4万元/㎡以下项目。
2017年广州中心五区楼市预判：新增供应增加带动成交平稳上升，价格升幅放缓。
黄埔：预计2017年新增供应1.5万套，较2016年减少15%；且新增供应将高度集中在个盘。
随着万科金色梦想、岭南林语、万科金色梦想、岭南雅筑、广州绿地城、新福港鼎峰等项目售罄或进入尾货阶段，黄埔供货项目数量将大幅减少。
预计2017年70%的新增供应将集中在保利罗兰国际、万科尚城、万科幸福誉、万科山景城、万科里享家、实地常春藤等6个项目。
2017年黄埔区楼市预判：新增供应减少，导致成交量高位回落，价格升幅放缓。
增城：明年总体供应紧俏，主力成交板块新增供应减少20%，其中广园东、新塘中心品牌新货稀缺。
2016年热销的碧桂园凤凰城、碧桂园城市花园、时代廊桥、碧桂园豪进广场，2017年将无货供应或只有少量供应；2017年50%的新货集中在实地广州蔷薇国际，恒大山水郡，广州中航城，金地香山湖，誉山国际—合景花漫里实地广州蔷薇国际、恒大山水郡、广州中航城、金地香山湖、誉山国际ˉ合景花漫里，对于市区外溢的刚需客户而言，明年货量充足、交通便利的品牌大盘，刚需客户选择有限，预计卖方市场持续。
2017年增城楼市预判：新增供应减少，导致成交量高位回落，价格升幅放缓。
南沙区：供应充足，2017年预计有1.2万套新货入市。
南沙自贸区经济发展驶上快车道，极大增强了市场对南沙楼市发展的信心，2017年地铁4号线延长线开通；国际邮轮码头建设如火如荼， 区域价值大跃升；几大在售及全新优质项目（南沙金茂湾、南沙湾御苑、中交蓝色港湾、星河山海湾3期）集中推出，势必吸引置业者眼光。
2017年南沙楼市预判：新增供应增加，成交维持高位，价格升幅放缓。
番禺区：新货供应仍处低位，不足1万套，结构性缺货趋势延续。
番禺北片的华南、大石、洛溪等板块有一定新增供应，但仍然稀缺，主要是供应大户祈福新邨货量减少；地铁7号线开通，板块内地王实际楼面地价超3万元/㎡，预计2017年楼价将维持较快增长；
广州新城明年有三大楼盘推新，亚运城、凯德山海连城、奥园莲峰圣境三大盘可售货量均达1000-2000套，将是番禺供应量最大区域；其中凯德山海莲城、奥园莲峰圣境现时交通、生活配套较弱，预计价格将是番禺区洼地，有望将成楼市热点区域；
市桥中心/市桥南近年供应稀缺，明年两大优质盘时代柏林、碧桂园星海汇入市，预计将大幅拉升区域价格水平。
2017年番禺区楼市预判：新增供应维持低位，成交量平稳，预计新货定价拉升明显，展开补涨行情。
花都区：新货1.15万套，供应充足；新华中心仍然是供应主力；2017年花都有多个规划建设利好，城市价值有望得到提升。
2017年花都区楼市预判：新增供应平稳，成交量增加，预计新货定价拉升明显，展开补涨行情。
2017年广州楼市展望
合富房地产研究院认为：
——2017年广州房地产市场展望
前言
相比北上深，同样是一线城市的广州，2016年楼市表现显得异常的理性、平稳，这与广州政府调控楼市灵活有效紧密相关。但截至2016年底，广州去库存效果显现，部分区域供需关系开始失衡；加上11月二波集中供地，一口气推出16宗商住/居住用地，可销售部分实际楼面地价屡创新高，加大了广州楼价上涨的动力。面对全国重点城市四季度这一系列来势汹汹的重启限购等调控政策的举措，2017年广州的调控政策将如何变化？2017年广州楼市是否仍能继续保持平稳发展？
注：
本报告数据来源：合富辉煌监测数据，为网签数据
数据统计时间为2016年1月-11月
统计口径：全市包括：越秀、天河、海珠、荔湾、白云、黄埔、番禺、南沙、花都、增城、从化十一个行政区；
中心五区：越秀、天河、海珠、荔湾、白云
外围六区：黄埔、番禺、南沙、花都、增城、从化
黄埔：由原来的黄埔区及萝岗区组成
（以下没有特别标注的数据，均为商品住宅数据）
政府力避“地王效应”，全年土地市场先抑后扬
2016年广州土地公共招拍挂出让总面积、总金额明显减少。
合富辉煌监测数据显示，2016年广州市土地成交总量715㎡，相比2015年1191万㎡，同比下降40%。其中居住用地成交452万㎡（占总量63%），相比2015年659万㎡，同比下降31%；商业用地成交253万㎡（占总量35%），相比2015年490万㎡，同比下降48%。土地出让总金额664亿元，相比2015年932亿元，同比下降29%。
上半年广州调整土地出让策略及节奏，达到控地价稳房价的效果。
合富辉煌监测数据显示，上半年广州政府及时调整供地策略及节奏，推定向出让商业用地和外围居住用地。广州1-4月所推地块全部底价成交，到5月土地拍卖才产生溢价。尽管5月拍卖的居住用地均位于外围非核心区域，溢价率仍然高达164%-181%，但由于成交楼面地价大都低于8000元/㎡，对楼价传导有限。
2016年广州去库存效果显现，成交量价齐升
2016年全市供需缺口350万㎡，去库存效果十分显著，楼市表现火爆，成交量价齐升。
千万豪宅（单套总价1000万以上）成交表现更加出色，2016年前11月成交44万㎡，同比增98%。
2016年1-11月，广州总价1000万以上物业成交面积44万㎡（1327套），较2015年同期（22万㎡，614套）增加98%。
从成交分布来看，核心地段/稀缺资源/高规划前景物业一直是高端买家追捧的对象。
别墅物业成交同样呈持续攀升态势，2016年前11月成交57万㎡，同比涨32%。
2016年1-11月全市别墅物业成交57万㎡（1973套），同比升32%，并已超2015年全年成交水平（2015年全年广州市别墅物业成交50万㎡，1732套）。增城、从化别墅物业成交占全市五成，中心区则主要集中在白云金沙洲、同和板块，天河奥体-广氮板块。
去库存效果显著，各区存量普降两成以上，去化周期普降6个月。
从各区库存量看，除荔湾受广钢新城新货高度集中供应外，存量上升，其余各区存量均表现为下降的态势。中心五区去库存最明显的是白云及天河，动因是这两个区域大户型豪宅成交速度明显加快；外围六区去库存最明显的是增城及黄埔，目前这两个区域去化周期只有6个月。
居住需求合理疏导，广州楼价得以平稳
置业需求外溢，外围成交超80%。
2016年广州一手商品住宅成交超过80%在外围六区，中心城区置业需求外溢以东部为最主要方向。
存量住宅大量承接中心城区的置业需求。
中心区新货不足，越来越多需求包括改善需求，转移至二手市场。2016年1-10月中心五区的二手住宅成交量高达470万㎡，同比大幅上升67%，预计全年约600万㎡。
2016年成交热点区域
中心五区热点区域：广钢新城、同和及奥体-广氮板块成交面积呈翻倍大幅增长，来自于2014-2015年地市对楼市的大量补给。
黄埔：2016年成交量高速增长并突破200万㎡，并实现供求逆转。
2016年1-11月黄埔区实现成交208万㎡，同比升50%；新增163万㎡，供求缺口达45万㎡，供不应求态势明显；全区成交均价15904元/㎡，同比增长10%。
增城：2016年全年成交创新高，首次突破300万㎡，并实现供求逆转。
增城实施不限购政策，2016年1-11月成交首次突破315万㎡，同比升54%，新增258万㎡，前十一月全区成交均价10835元/㎡，同比2015年全年增长9%。
南沙：自贸区开发建设提速，2016年商品住宅成交量稳步增长，价格增速跑赢大市。
2016年1-11月南沙区新增供应108万㎡，同比减少18%；成交面积148万㎡，同比增长15%；均价12450元/㎡，同比上升16%。
番禺：新增供应维持低位，供不应求突出，成交量缩价升。
番禺区已经连续两年新增供应维持低位，供不应求矛盾突出。2016年1-11月新增供应85万㎡，同比减少5%；成交140万㎡，同比下降11%；均价19073元/㎡，同比上升18%。
花都：受万达文化旅游城热销带动，花都区2016年前11月成交量价齐升。
万达文化旅游城2016年1-11月成交27万㎡，元/㎡元/㎡占花都区总成交面积（167万㎡）的16%，带动花都区成交面积同比升34%；成交均价13490元/㎡，结构性带动全区均价达到11654元/㎡，同比上升16%。
2017年广州调控政策将如何变化？
广州目前实施的限购限贷政策加码的风险增大。
国家统计局发布的2016年11月下半月一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况数据增示，济南、武汉、广州、郑州价格对比11月仍呈现上升态势，12月，郑州、武汉、济南先后出台更为严格的限购政策，相比之下，广州政策收紧的压力正在加大，广州原定于12月26日出让的商业/居住用地，7宗延期出让、2宗终止出让，不排除与房价上涨压力较大相关。
限贷政策加严或成为广州政府调控的主力工具之一。
合富房地产研究院预计，广州政府将继续通过控制好土地拍卖的节奏及地块分布，同时对商品住宅实施非市场化的操作手段，稳定市场预期及房价走势，从而避免调控政策大幅收紧。
2017年广州新增供应及分布
备注说明：统计区域包含：越秀区、海珠区、白云区、天河区、荔湾区、黄埔区、番禺区、南沙区、花都区以及增城区的广园东、教育城、新塘中心、新新大道四个板块。文中统称为“广州市（不含从化）”。
统计方法：按项目施工进度，估算全年可达到销售条件的货量，同时参考历年的新增供应量进行修正。
合富房地产研究院预计2017年广州市(不含从化)新增供应8万套，中心五区得益于近两年地市传导，呈增加趋势，市场有望解渴；外围区域货量相比2016年有所减少。
中心各区的货量集中在单一板块或项目；广钢、广纸、奥体广氮等高地价区域主导，2017年新货难觅4万元/㎡以下项目。
2017年广州中心五区楼市预判：新增供应增加带动成交平稳上升，价格升幅放缓。
黄埔：预计2017年新增供应1.5万套，较2016年减少15%；且新增供应将高度集中在个盘。
随着万科金色梦想、岭南林语、万科金色梦想、岭南雅筑、广州绿地城、新福港鼎峰等项目售罄或进入尾货阶段，黄埔供货项目数量将大幅减少。
预计2017年70%的新增供应将集中在保利罗兰国际、万科尚城、万科幸福誉、万科山景城、万科里享家、实地常春藤等6个项目。
2017年黄埔区楼市预判：新增供应减少，导致成交量高位回落，价格升幅放缓。
增城：明年总体供应紧俏，主力成交板块新增供应减少20%，其中广园东、新塘中心品牌新货稀缺。
2016年热销的碧桂园凤凰城、碧桂园城市花园、时代廊桥、碧桂园豪进广场，2017年将无货供应或只有少量供应；2017年50%的新货集中在实地广州蔷薇国际，恒大山水郡，广州中航城，金地香山湖，誉山国际—合景花漫里实地广州蔷薇国际、恒大山水郡、广州中航城、金地香山湖、誉山国际ˉ合景花漫里，对于市区外溢的刚需客户而言，明年货量充足、交通便利的品牌大盘，刚需客户选择有限，预计卖方市场持续。
2017年增城楼市预判：新增供应减少，导致成交量高位回落，价格升幅放缓。
南沙区：供应充足，2017年预计有1.2万套新货入市。
南沙自贸区经济发展驶上快车道，极大增强了市场对南沙楼市发展的信心，2017年地铁4号线延长线开通；国际邮轮码头建设如火如荼， 区域价值大跃升；几大在售及全新优质项目（南沙金茂湾、南沙湾御苑、中交蓝色港湾、星河山海湾3期）集中推出，势必吸引置业者眼光。
2017年南沙楼市预判：新增供应增加，成交维持高位，价格升幅放缓。
番禺区：新货供应仍处低位，不足1万套，结构性缺货趋势延续。
番禺北片的华南、大石、洛溪等板块有一定新增供应，但仍然稀缺，主要是供应大户祈福新邨货量减少；地铁7号线开通，板块内地王实际楼面地价超3万元/㎡，预计2017年楼价将维持较快增长；
广州新城明年有三大楼盘推新，亚运城、凯德山海连城、奥园莲峰圣境三大盘可售货量均达1000-2000套，将是番禺供应量最大区域；其中凯德山海莲城、奥园莲峰圣境现时交通、生活配套较弱，预计价格将是番禺区洼地，有望将成楼市热点区域；
市桥中心/市桥南近年供应稀缺，明年两大优质盘时代柏林、碧桂园星海汇入市，预计将大幅拉升区域价格水平。
2017年番禺区楼市预判：新增供应维持低位，成交量平稳，预计新货定价拉升明显，展开补涨行情。
花都区：新货1.15万套，供应充足；新华中心仍然是供应主力；2017年花都有多个规划建设利好，城市价值有望得到提升。
2017年花都区楼市预判：新增供应平稳，成交量增加，预计新货定价拉升明显，展开补涨行情。
2017年广州楼市展望
合富房地产研究院认为：
